La terraza de inmoproces

Nueva participación en monográfico de actualidad

Sun, 08 Mar 2026 15:24:49 GMT

Una vez más he podido participar, junto con otros profesionales, con Diario de Mallorca en un pequeño monográfico con motivo del cumplimiento de la primera fase de aplicación de la amnistía urbanística prevista en el Decreto Ley 3/2024, de 24 de mayo. Acompaño la noticia para quien pueda ser de interés.

https://www.diariodemallorca.es/mallorca/2026/03/08/amnistia-urbanistica-alud-peticiones-legalizar-127605332.html

https://www.diariodemallorca.es/mallorca/2026/03/08/abogado-consultor-inmobiliario-mallorca-gente-127606963.html

La legalidad del alquiler de habitaciones

Thu, 03 Jul 2025 17:44:38 GMT

¿Es legal alquilar habitaciones?

El aumento en la demanda de viviendas de alquiler junto con el aumento desorbitado de los precios de las rentas ha generado una proliferación de los alquileres por habitaciones. Al respecto, el público en general no tiene clara la legalidad o no de dichos alquileres y muchas veces, ante la duda, la opción más sencilla es pensar que es ilegal, pues NO, el alquiler de habitaciones es perfectamente legal y se encuentra debidamente regulado en los artículos 1543 y siguientes del Código Civil, al establecer " En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto ", y asimismo los artículos 1554 y siguientes en cuanto a derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario.

Las dudas en cuanto a la legalidad se suscitan, principalmente, por la duración del contrato así como por su destino, recordemos que en nuestro ordenamiento jurídico rige la libertad de forma y en consecuencia podría existir un arrendamiento de habitación sin contrato escrito, aunque evidentemente sí habría un contrato verbal mediante el cual se habrían acordado tanto la duración del mismo como el precio cierto o renta. El problema en todo caso será demostrar que duración concreta se pactó porqué en cuanto al precio debemos suponer alguna forma de pago, ya sea en efectivo con recibo o mediante algún tipo de pago bancario.

Habitualmente, y desde siempre, se ha asociado el arrendamiento o alquiler de habitaciones a una necesidad más bien temporal, para estudiantes, para gente con trabajos más precarios, aunque estos perfiles han cambiado, por ello, en ocasiones y erróneamente se ha intentado enmarcar este tipo de alquiler bajo la fórmula del arrendamiento para uso distinto del de vivienda que regula la propia Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), si bien la jurisprudencia es clara al respecto y tajante en cuanto a que los alquileres de habitación no están sometidos a la LAU sino a lo convenido por las partes y a lo dispuesto en el propio Código Civil.

Aún todo lo anterior, desde Inmoprocesmallorca consideramos que es prudente y recomendable documentar el arrendamiento de habitación mediante un contrato escrito entre las partes, que precisamente regule la relación arrendaticia que se va a generar, indicando la habitación que va a ocupar el inquilino, el tiempo de duración, el precio, la forma de pago, los servicios que se incluyen en el alquiler, la repartición de gastos, las prohibiciones en el uso y cuantos detalles más se consideren necesarios.

Los ingresos recibidos al alquilar una habitación, evidentemente, tienen que tributar en sede de la declaración de la renta, debiéndose de reflejar como rendimientos del capital inmobiliario y se incluyen en el apartado de rendimientos del capital inmobiliario procedentes de bienes inmuebles urbanos . Es más, incluso en aquellos supuestos en que el arrendamiento de habitación lo haya sido con una finalidad de vivienda habitual, o sea, de larga duración, se podría aplicar la reducción del 50% por alquiler de vivienda habitual siempre que se cumplan los requisitos. Especial atención merecen aquellos casos en que el alquiler de habitación lo haya sido por duración inferior a 6 meses de media ya que Hacienda podría entender que se trata de un piso turístico y pedir la correspondiente licencia vacacional o incluso comunicarlo a la autoridad competente en materia de Turismo.

Miembro del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Baleares

Fri, 15 Nov 2024 18:18:06 GMT

¿Qué es un Agente de la Propiedad Inmobiliaria?

El Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) es un profesional cualificado que opera en el mercado inmobiliario y que está regulado por Real Decreto 1294/2007. Para ser Agente de la Propiedad Inmobiliaria es necesario estar en posesión de un Título Oficial Universitario, presentar la solicitud de colegiación y cumplir con los requisitos establecidos.

El mercado inmobiliario está necesitado de absoluta transparencia y de máxima seguridad jurídica, más aun cuando el principal objeto de la intermediación inmobiliaria es la vivienda, bien de primera necesidad que tiene atribuida constitucionalmente una función social esencial. La intervención de un API, como profesional acreditado, aporta la garantía necesaria para que el acuerdo de voluntades y el contrato inmobiliario esté dotado de la seguridad precisa. Un proceso o una inversión inmobiliaria exigen apoyo profesional para evitar el riesgo de contratos erróneos, fraudes o incumplimientos.

El Agente de la Propiedad Inmobiliaria está reconocido ante la Administración como profesional legalmente habilitado y titulado lo que supone una gran garantía en el desarrollo de su actividad para aquellos clientes con los que trata. Su actuación está encaminada a velar por la defensa de los intereses de todas las partes que intervienen en una transacción y poniendo al servicio de los usuarios su conocimiento del mercado y del marco legal que debe envolver la operación en cuestión. En definitiva, el API posee un amplio conocimiento del mercado inmobiliario a disposición de los ciudadanos.

En fecha 14 de noviembre de 2024 Julià Sansó Rosselló ha pasado, además de ejercer como abogado, a formar parte del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Baleares como colegiado número 770 , habiéndole asignado de forma provisional el número GOIBE810335/2024 en el Registro Oficial de Agentes Inmobiliarios de las Islas Baleares (ROAIIB ), para dar así cumplimiento a la Ley 3/2024, de 3 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda (BOIB núm. 61 de 9 de mayo de 2024), cuya finalidad, entre otras muchas, es luchar contra la actividad clandestina, la oferta ilegal, el intrusismo profesional o la competencia desleal en el mercado inmobiliario, e intentar proporcionar un marco de confianza garantizando que los agentes cumplirán con los estándares legales y de capacitación para asesorar en las complejidades que puedan llegar a surgir en las compraventas y alquileres de inmuebles en Baleares. En definitiva, se trata también de proteger a compradores y vendedores de posibles prácticas fraudulentas y ofrecer el máximo de transparencia en este sector tan fundamental para la economía de las Illes Balears, así como dotar de seguridad jurídica una de las decisiones más importantes en las vidas de las personas: la adquisición de su vivienda o cualquier otro inmueble.

Participación en el dossier "Vivienda: de derecho a sueño inalcanzable" de la revista jurídica Missèr

Tue, 22 Oct 2024 17:02:48 GMT

Encantado de haber participado en el dossier de Miguel Manso "Vivienda: de derecho a sueño inalcanzable" que se ha publicado en la revista jurídica Missèr del Ilustre Colegio de Abogados de las Illes Balears, analizando la problemática de la vivienda desde diversas ópticas e intentando aportar soluciones.

https://www.icaib.org/wp-content/uploads/2024/10/MISSER-143.pdf

Participación en varios monográficos urbanísticos

Tue, 17 Sep 2024 16:41:32 GMT

A principios del pasado mes de julio pude participar, junto con otros profesionales, con Diario de Mallorca en un pequeño monográfico con motivo de la denominada, por los medios de comunicación, amnistía urbanística. Acompaño la noticia para quien pueda ser de interés.

https://www.diariodemallorca.es/mallorca/2024/07/07/amnistia-govern-permitira-legalizar-autenticos-105139559.html

https://www.diariodemallorca.es/mallorca/2024/07/07/cuesta-legalizar-construccion-rustico-regularizar-105142417.html

A mediados del mismo mes de julio y con motivo del éxito que tuvo la anterior publicación se amplió la misma desde otras ópticas.

https://www.diariodemallorca.es/mallorca/2024/07/14/encuentras-cosas-terribles-legalizar-hay-105594216.html

La legalización extraordinaria en suelo rústico en las Illes Balears

Wed, 12 Jun 2024 09:13:50 GMT

Decreto Ley 3/2024, de 24 de mayo, de medidas urgentes de simplificación y racionalización administrativas de las administraciones públicas de las Illes Balears

(BOIB núm. 71 de 28 de mayo de 2024)

El pasado 24 de mayo se aprobó por el Govern Balear el tan esperado Decreto Ley 3/2024, de medidas urgentes de simplificación y racionalización administrativas de las administraciones públicas de las Illes Balears que prevé, entre otras medidas, un procedimiento para legalizar las construcciones edificadas en suelo rústico que se encuentran fuera de ordenación y para las cuales han transcurrido los plazos para restablecer la legalidad urbanística .

A tal efecto, la Disposición Adicional Séptima regula el procedimiento de legalización extraordinaria de edificaciones, construcciones, instalaciones y usos existentes en suelo rústico, si bien dicha norma no entrará en vigor hasta que, en el ámbito insular respectivo, se haya adoptado por mayoría simple el acuerdo plenario del Consejo Insular por el cual se decida implantar en el ámbito insular correspondiente este procedimiento de legalización extraordinaria, en consecuencia no hay plazo de caducidad de la vigencia.

¿Qué se puede legalizar? Lo recoge el punto 1 de la DA7ª, al disponer: las edificaciones, las construcciones, las instalaciones y los usos existentes en suelo rústico respecto de los cuales a la entrada en vigor de este decreto ley ya no sea procedente adoptar las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, se pueden legalizar con carácter extraordinario en el plazo máximo de tres años ( a contar desde la publicación en el BOIB del acuerdo plenario del Consejo Insular), sin que sean de aplicación las condiciones y los parámetros urbanísticos aplicables con carácter general a las edificaciones en suelo rústico , con todos los derechos y deberes inherentes a las obras llevadas a cabo con licencia. Así pues, se podrán legalizar aquellas edificaciones... que ya hayan prescrito a la entrada en vigor de esta norma, y además y de enorme importancia resulta el hecho de que ahora ya no se exigirá que las edificaciones...se ajusten al régimen jurídico vigente aplicable en el momento de la legalización, no hará falta cumplir con los parámetros urbanísticos que se exigirían normalmente ( retranqueos, alturas, volúmenes, etc...), se incorpora a la ordenación lo que hay, aunque no cumpla con las condiciones y parámetros urbanísticos. Si bien lo anterior, en materia de actividades no hay rebajas, el proyecto técnico tiene que cumplir con la normativa vigente al momento de la legalización.

Merece un inciso señalar que para aplicar este procedimiento de legalización en suelos incluidos dentro del ámbito de la Ley 1/1991, de 30 de enero, de espacios naturales y de régimen urbanístico de las áreas de especial protección de las Illes Balears, se tiene que entender que ha prescrito la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística si se acredita la finalización de la edificación, la construcción o la instalación o la implantación del uso con anterioridad al día 10 de marzo de 1991 .

¿Cuál es el procedimiento? El procedimiento se iniciará con una solicitud de licencia de legalización por parte de la persona interesada, así está legitimado el propietario del inmueble y también puede estarlo un arrendatario. Esa solicitud irá destinada al Ayuntamiento al que pertenezca el inmueble y se tendrá que adjuntar un proyecto técnico de legalizació n , el cual deberá incorporar las medidas de carácter ambiental que supongan una reducción de la contaminación lumínica y un incremento de la eficiencia energética o hídrica de la edificación, la construcción o la instalación mediante la utilización de materiales, técnicas y sistemas constructivos, cambio de instalaciones, generación de energía renovable, instalaciones de depósitos de agua o cualquier otro sistema de reducción del consumo energético o hídrico de la red, y también sistemas de depuración de agua adecuados en cada caso al Plan Hidrológico de las Illes Balears.

La legalización extraordinaria queda sujeta al pago de las mismas tasas y de los mismos impuestos (ICIO) previstos en la normativa para las nuevas edificaciones, construcciones o instalaciones , pero además se tiene que abonar en el ayuntamiento una prestación económica (el legislador ha condicionado que las cantidades ingresadas por este concepto se tienen que destinar a la adquisición, la recuperación, la protección y la gestión sostenible de espacios y recursos naturales o a la dotación del patrimonio municipal de suelo) consistente en:

a) El 10% del coste de ejecución material (que se tiene que calcular de acuerdo con los valores que correspondan a la fecha de la solicitud) de la edificación, construcción o instalación objeto de legalización extraordinaria que conste en el expediente si la legalización se solicita en el primer año de la vigencia de este procedimiento.

b) El 12,5% si se solicita en el segundo año.

c) El 15% si se solicita en el tercer año.

Debemos señalar que se ha previsto para las personas físicas, no así para las personas jurídicas, una rebaja en el pago de la señalada prestación económica en los siguientes porcentajes:

a) En un 50% cuando se trate de contribuyentes la base imponible total de los cuales, calculada en la media de la correspondiente a los cuatro últimos ejercicios fiscales, no rebase los 33.000 euros en caso de tributación individual o los 52.800 euros en caso de tributación conjunta.

b) En un 25% cuando se trate de contribuyentes la base imponible total de los cuales, calculada en la media de la correspondiente a los cuatro últimos ejercicios fiscales, no rebase los 52.800 euros en caso de tributación individual o los 84.480 euros en caso de tributación conjunta.

El plazo máximo para resolver y notificar la resolución final a la persona interesada es de 6 meses , y el efecto del transcurso de este plazo máximo habilita al interesado a considerar desestimada la solicitud por silencio negativo , sin perjuicio de la obligación del ayuntamiento de resolver y de notificar la resolución expresa.

El apartado 7 in fine de la DA7ª establece que a resolución en virtud de la cual se otorgue, si procede, una licencia de legalización extraordinaria de una vivienda tiene que hacer constar expresamente la prohibición de destinarlo a la comercialización de estancias turísticas (ETV) , y esta condición de la licencia se tiene que inscribir en el Registro de la Propiedad en el plazo de 3 meses , juntamente, si procede, con la escritura de declaración de obra nueva de la vivienda.

Sin duda alguna el procedimiento de referencia será de plena aplicación en el ámbito de nuestra Comunidad Autónoma, probablemente con masiva acogida entre la ciudadanía balear, e ineludiblemente veremos como miles de edificaciones, construcciones, instalaciones y usos existentes en suelo rústico se acogen al mismo para contar con el sello de "legal", pero también sabemos de antemano que habrá un sinfín de casos en donde el caballo de batalla será demostrar ante la Administración la prescripción ganada y ahí será donde los profesionales del sector tendrán que esmerarse, aunque ya se sabe " a mar revuelta, ganancia de pescadores".

Reforma fiscal en les Illes Balears

Mon, 31 Jul 2023 17:08:22 GMT

Aprobada la rebaja fiscal del impuesto de sucesiones y donaciones

en les Illes Balears

El pasado martes 18 de julio de 2023 se aprobó por el Consell de Govern de les Illes Balears, presidido por Doña Marga Prohens, el Decreto Ley 4/2023 de modificación del Decreto Legislativo 1/2014 de 6 de junio, por el cual se aprobó el Texto refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de les Illes Balears en materia de tributos cedidos por el Estado.

Este ha sido el primer paquete de medidas fiscales impulsado por el nuevo Gobierno balear, pretendiendo, según la Presidenta Prohens, no penalizar el trabajo de toda una vida y el ahorro por el que ya se ha tributado, a la hora de dejar los bienes a los hijos o familiares próximos. Así pues, se suprime mediante una bonificación del 100% sobre la cuota íntegra el impuesto entre padres e hijos, nietos y abuelos, y cónyuges, tanto por causa de muerte como en las herencias en vida mediante pactos sucesorios. Si bien lo anterior, dicha bonificación no exime de la obligación de presentar la autoliquidación del impuesto correspondiente.

Asimismo, se ha fijado una rebaja de hasta el 50% del impuesto de sucesiones y donaciones entre hermanos y entre tíos y sobrinos para los fallecidos sin descendencia directa, y una rebaja del 25% para estos colectivos que sí tengan descendencia.

Por otra parte, se ha introducido una novedad muy de destacar ya que el Decreto Ley también incluye la eliminación total del impuesto de transmisiones patrimoniales en la compra de primera vivienda habitual para menores de 30 años y personas con discapacidad, con un límite de renta anual de 52.800 € en declaración individual o de 84.480 € en declaración conjunta, y siempre que el precio de venta no supere los 270.151 € .

Además, el impuesto de transmisiones patrimoniales se reduce a la mitad (50%), pasando del 4% al 2%, para la compra de vivienda habitual por parte de personas de entre 31 y 35 años, familias numerosas o monoparentales, y familias con discapacitados a cargo, siempre que la vivienda no tenga un precio superior a 270.151 €, o 350.000 € en el caso de las familias numerosas.

Certificado de inexistencia de infracción urbanística

Tue, 25 Jul 2023 19:07:12 GMT

¿Qué es el certificado de inexistencia de infracción urbanística?

Cada vez se exige más por parte de los compradores, ya sean extranjeros o nacionales, este tipo de certificados para prevenir posibles e indeseadas sorpresas a la hora de adquirir un inmueble en España, por ello resulta cuando menos ilustrativo conocer este tipo de certificado y su importancia.

El certificado de inexistencia de infracción urbanística es un documento administrativo emitido por un Ayuntamiento, concretamente por su departamento o área de urbanismo, y que de forma específica certifica que una determinada vivienda o inmueble no tiene ningún expediente de disciplina urbanística a su cargo por haber cometido algún tipo de infracción urbanística.

Aún cuando no es obligatoria su presentación a la hora de formalizar la compraventa de un inmueble, lo cierto es que el comprador tiene derecho a exigirlo precisamente para evitar disgustos. Efectivamente el comprador no será responsable de las sanciones impuestas al propietario anterior, pero tiene derecho a conocer aquellas posibles infracciones urbanísticas, si las hubiera, precisamente por cuanto las mismas pudieran aún no haber prescrito, y aún cuando no pueda ser sancionado por aquellas infracciones que él no ha realizado, lo cierto es que pudiera correr el riesgo de tener que asumir consecuencias de aquellas, tales como tener que pagar los gastos de una posible demolición, para el supuesto de que no se pudiera legalizar la situación.

En cuanto a su solicitud, la persona que puede solicitar el referido certificado de inexistencia de infracción urbanística es en todo caso el propietario del inmueble o, en su caso, aquella persona autorizada por aquel.

Generalmente, si bien dependerá del Ayuntamiento en cada caso, los documentos para proceder a la solicitud podrán ser los siguientes:

*Escrito de solicitud con los datos del solicitante, del inmueble, motivos de la solicitud y petición expresa.

*Fotocopia de las escrituras públicas del inmueble.

*Fotocopia del plano de situación del inmueble.

*Justificante del pago de la tasa correspondiente.

*Autorización expresa y formal del propietario en caso de solicitud por un tercero.

En cuanto a la emisión también dependerá del Ayuntamiento en cada caso, si bien el plazo puede oscilar entre las 2 semanas y hasta los 3 meses según los servicios o departamento de urbanismo.

25 años de ejercicio del Derecho

Sat, 24 Jun 2023 19:37:23 GMT

Emotivo acto de entrega de insignias de plata 2023 en el Il-lustre Col-legi d´Advocats de les Illes Balears (ICAIB) para celebrar mis primeros 25 años de ejercicio del Derecho.

El pasado 9 de junio de 2023, a las 18:30 horas, tuvo lugar en el salón de actos del Il-lustre Col-legi d'Advocats de les Illes Balears la entrega de insignias de plata y diploma a los abogados colegiados en 1998 en esta Comunidad Autónoma, reconociéndose así los primeros 25 años de colegiación. Posteriormente, y para celebrar las bodas de plata con el Colegio se celebró una cena de gala en el restaurante El Náutico. La verdad que fue una tarde-noche emotiva e inolvidable, con una organización impecable. No hay palabras.

Clasificación del suelo no urbanizable en Vilafranca de Bonany

Wed, 08 Mar 2023 19:00:15 GMT

Plano de zonificación del suelo no urbanizable

en Vilafranca de Bonany

Con motivo de gran interés por las fincas rústicas situadas en la zona de Vilafranca de Bonany, especialmente a los efectos de conocer las diversas zonas que constituyen el suelo calificado como no urbanizable , daremos unas pinceladas al objeto de que nuestros usuarios puedan conocer e identificar cada una de estas zonas a los efectos oportunos. Así pues, se nos hace obligado remitirnos a las NN.SS vigentes de Vilafranca de Bonany (adjuntas en nuestra web en la sección Normativa de interés, ámbito de aplicación local ) , concretamente a sus artículos 44 y siguientes.

Constituyen el suelo no urbanizable aquellas áreas que las NN.SS consideran como tales por no haberlas incluido dentro de suelo urbano, en definitiva, comprende la parte del territorio municipal que no se destina en el Plan a ser soporte de la actividad urbanizadora, sino a las actividades correspondientes al medio rural. A tal fin, existen 3 grandes áreas de suelo no urbanizable de acuerdo con las características que tienen los niveles de protección, así pues, encontramos:

1º) ÁREA EXCEDENTE

Este tipo de suelo está constituido por aquellos suelos marginales a los suelos agrícolas-ganaderos y forestales, y están compuestos principalmente por suelos improductivos, montaña baja, yermos o rocosos, situados en las costas de las montañas, que, si bien interesa su conservación como áreas abiertas, pueden admitir ciertas transformaciones y utilizaciones ajenas al destino agrario o forestal, a pesar de la integración paisajística que se ha de respetar.

Parámetros urbanísticos para viviendas unifamiliares:

Tamaño mínimo de la parcela:

Fincas segregadas antes del 13/06/1958 .............14.000 m2

Fincas segregadas después del 13/06/1958.........14.000 m2

Volumen máximo ....................................................0'1 m3/m2

Altura total ..........................................................................7 mt.

Número máximo de plantas ........................................2(pb+1)

Ocupación máxima ...............................................................2%

Separación mínima del linde ..........................................10 mt.

2º) ÁREA AGRÍCOLA-GANADERA

El suelo no urbanizable agrícola-ganadero está constituido por aquellas áreas de suelo que tienen aptitudes notables o aceptables para la explotación agrícola-ganadera y, por otra parte, los sectores susceptibles de cultivo que interesa conservar como áreas abiertas que se han de preservar y proteger contra otros usos y transformaciones y que no podrán dedicarse a otras utilizaciones que las de su destino agrario, salvo que, por exceso de roturación de los terrenos originariamente forestales , procediese su reconversión en zona de bosque.

Dentro de este tipo de suelo se distinguen las siguientes categorías o zonas:

*Zona agrícola-ganadera A

*Zona agrícola-ganadera B

*Zona agrícola-ganadera C

Parámetros urbanísticos para viviendas unifamiliares:

Tamaño mínimo de la parcela:

Fincas segregadas antes del 13/06/1958 .............14.000 m2

Fincas segregadas después del 13/06/1958 y antes de la

aprobación inicial de las NN.SS (06/07/96)............14.000 m2

Fincas segregadas después del 13/06/1958:

Zona agrícola-ganadera A........................................14.000 m2

Zona agrícola-ganadera B........................................21.000 m2

Zona agrícola-ganadera C........................................28.000 m2

Volumen máximo ....................................................0'1 m3/m2

Altura total ..........................................................................7 mt.

Número máximo de plantas ........................................2(pb+1)

Ocupación máxima ...............................................................2%

Separación mínima del linde ..........................................10 mt.

3º) ÁREA FORESTAL

Está constituido por una parte, por el suelo necesario que actualmente forman los bosques, montañas o terrenos aptos para la repoblación forestal, incluidas las montañas de utilidad pública, los bosques protectores y los situados sobre suelos poco profundos, y por otra parte, las cimas de las sierras y montañas a pesar de su composición rocosa o yerma, y los terrenos montañosos en pendientes de más del 20% a pesar de que estén en bancales para su transformación en agrícolas.

Parámetros urbanísticos para viviendas unifamiliares:

Tamaño mínimo de la parcela:

Fincas segregadas antes de la aprobación inicial de las

NN.SS..........................................................................14.000 m2

Fincas segregadas después de la aprobación inicial de las

NN.SS..........................................................................49.000 m2

Volumen máximo ..................................................0'05 m3/m2

Altura total ..........................................................................7 mt.

Número máximo de plantas ........................................2(pb+1)

Ocupación máxima ...............................................................1%

Separación mínima del linde ..........................................10 mt.

El nuevo método de valoración en operaciones inmobiliarias

183:838766983 (Julian Sanso Rossello) — Tue, 26 Jul 2022 18:06:20 GMT

El nuevo método de valoración en operaciones inmobiliarias

A partir del 1 de enero de 2022, de conformidad con lo que establece la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude , en el caso de adquisición, de forma onerosa o gratuita, de inmuebles, el valor de referencia de los inmuebles determinado por el Catastro ha pasado a tener la consideración de base imponible del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, así como del impuesto sobre sucesiones y donaciones , excepto en caso de que el valor del bien inmueble declarado o el precio sea superior a su valor de referencia, en cuyo caso se tomará el valor declarado o precio como base imponible.

Si bien lo anterior, y para el caso que el bien inmueble no tenga asignado un valor de referencia certificado por la Dirección General del Catastro, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 90 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, cada Administración tributaria informará, a solicitud del interesado y en relación con los tributos cuya gestión le corresponda, sobre el valor a efectos fiscales de los bienes inmuebles que, situados en el territorio de su competencia, vayan a ser objeto de adquisición o transmisión. Dicha información no impedirá la posterior comprobación administrativa, si bien, cuando el contribuyente haya seguido los criterios manifestados por la Administración tributaria autonómica, no incurrirá en ningún tipo de responsabilidad. Así pues, este sistema tiene por objeto determinar un valor orientativo para bienes inmuebles urbanos y rústicos que no tengan un valor de referencia certificado por el Catastro, de acuerdo con los criterios de selección y comprobación del valor real a efectos de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y de sucesiones y donaciones, utilizados por el Servicio de Valoraciones de la ATIB, previstos en la Instrucción 1/2020, de 14 de octubre.

¿Qué es el valor de referencia de un inmueble?

Es aquel valor determinado por la Dirección General del Catastro que surge como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante Notario, en función de los datos de cada inmueble, obrantes en el Catastro Inmobiliario. No debe superar el valor de mercado, siendo que para ello se aplica un factor de minoración en su determinación.

¿Qué función tiene?

Amén de una función descriptiva, la verdad es que su principal función es servir como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Así pues, cuando una operación de transmisión de un inmueble esté sujeta a uno de estos impuestos, el valor de referencia de dicho inmueble será la base imponible del impuesto correspondiente.

También debemos decir que aún cuando se ha alegado que su introducción no implica un aumento de la tributación, por cuanto el valor de referencia no puede superar el valor de mercado, lo cierto es que su aplicación sí supondrá un notable aumento de la recaudación.

Diferencia entre valor catastral y valor de referencia de los inmuebles

El valor catastral de los inmuebles se actualiza, en su caso, por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado, y sirve de base imponible al Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Es un dato protegido, por lo que no se publica, y su revisión se produce, en el caso de inmuebles urbanos, en el marco de procedimientos de valoración colectiva.

Por su parte, el valor de referencia de los inmuebles se determinará año a año, de forma simultánea en todos los municipios, y servirá de base imponible a los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y sobre Sucesiones y Donaciones. No estará protegido, y se podrá conocer de forma permanente en la Sede Electrónica del Catastro.

Información y acceso al valor de referencia

Los valores de referencia de los inmuebles están disponibles en la Sede Electrónica del Catastro ( www.sedecatastro.gob.es ). La Sede nos ofrece la posibilidad de consultar y certificar el valor de referencia de un inmueble a una determinada fecha. Para acceder a la consulta, el ciudadano deberá identificarse, por medio de los datos de su Documento Nacional de Identidad, con certificado digital, o a través de Cl@ve. Así mismo, los valores de referencia son facilitados a través de la Línea Directa del Catastro (teléfonos de atención telefónica 91 387 45 50 y 902 37 36 35) y en las Gerencias del Catastro, a las que se puede acudir previa petición de cita en los señalados teléfonos. Para ello, el ciudadano deberá identificarse, por medio de los datos de su Documento Nacional de Identidad.

Además, en dicha Sede, los titulares catastrales también pueden conocer los elementos que se han aplicado en la determinación individualizada del valor de referencia de sus inmuebles.

Desacuerdo con el valor de referencia

La impugnación del valor de referencia sólo puede producirse cuando tenga efecto fiscal, y sea base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, o sobre Sucesiones y Donaciones.

Si los obligados tributarios consideran que la determinación del valor de referencia perjudica a sus intereses legítimos, podrán solicitar la rectificación de la autoliquidación que hayan presentado o interponer recurso de reposición, ante la Administración tributaria, o reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo Regional, contra la liquidación que, en su caso, les practique la Administración gestora del tributo.

Si bien lo anterior, ello no obsta para que, en cualquier momento, el titular catastral presente declaraciones o inste, ante la Dirección General del Catastro, los procedimientos catastrales previstos en la norma.

Limitación a la subida del precio del alquiler

183:838766983 (Julian Sanso Rossello) — Mon, 04 Apr 2022 14:20:36 GMT

Stop a la subida del precio del alquiler en las actualizaciones anuales del contrato de arrendamiento de vivienda habitual

El Consejo de Ministros aprobó el pasado martes día 29 de marzo de 2022 el Real Decreto-ley por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.

Destacaremos la limitación extraordinaria de la actualización anual del precio del alquiler de la vivienda habitual, impidiendo subidas superiores al 2%. Esta medida, que ha sido calificada como excepcional como consecuencia de las tensiones inflacionistas del momento que se están acrecentando por la guerra en Ucrania, tendrá una duración hasta el próximo 30 de junio , siempre que no se prolonguen dichas medidas si la situación no mejora.

La medida solo afectará a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que se tengan que actualizar durante los meses en que se encuentre en vigor la misma, prácticamente abril, mayo y junio, no siendo aplicable a los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, como puedan ser los de arrendamiento de local de negocio.

La medida hace una distinción en función de quién sea el arrendador, así pues:

*Si el arrendador es un gran tenedor , o sea, aquel titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o con una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, el límite de la actualización del 2% es obligatoria.

*Si el arrendador es un particular o pequeño propietario, se plantea la posibilidad de negociar el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, si bien en ausencia de pacto entre las partes el límite de la actualización también será del 2%. Hay que decir que será difícil que el arrendatario acepte una subida superior al 2% si existe normativa que le ampara a no aceptar esa subida.

Obligatoriedad de proteger las bocas de los pozos

183:838766983 (Julian Sanso Rossello) — Sat, 05 Feb 2022 12:07:10 GMT

Aviso importante para los titulares de pozos o sondeos

Desde hace un tiempo la Conselleria de Medi Ambient, mediante su Direcció General de Recursos Hídrics, viene requiriendo a los titulares de fincas donde existen sondeos o pozos, generalmente previa denuncia de la Guardia Civil, concretamente por medio de su Servicio de Protección de la Naturaleza o SEPRONA, al objeto de que realicen acciones para la protección del dominio público hidráulico, así como para la protección de las personas y bienes en relación al pozo o sondeo.

A los oportunos efectos informan que una captación de aguas subterráneas con la boca abierta o fácilmente accesible representa un riesgo, tanto para las personas y animales como de contaminación de las aguas subterráneas. Al respecto, tanto la antigua Ley 29/1985, de 2 de agosto, de Aguas, como el actual Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el cual se aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas, en su artículo 92 garantizan la protección del dominio público hidráulico.

Así pues, por motivos de seguridad y de protección al dominio público hidráulico, el titular que quiera hacer un uso frecuente del pozo o sondeo , o aún cuando tenga la intención de querer utilizarlo en un futuro próximo, está obligado a proteger las bocas del pozo o sondeo , siendo por ello que se le requiere para que cierre la boca del pozo o sondeo con tapa de hierro macizo , con la mínima ventilación , y cerradura o candado , debiéndolo de acreditar a la Direcció General de Recursos Hídrics de la siguiente forma:

Declaración responsable del cumplimiento de lo requerido por parte del titular de la finca o parcela donde se ubica el pozo o sondeo.
Fotografías en las que se pueda observar, sin ninguna duda, el cerramiento del pozo de la forma establecida.
Facturas de las obras o tareas realizadas por personal competente.

En el supuesto de que el titular del pozo no tenga la voluntad de utilizar el pozo en la actualidad, ni en un futuro próximo, deberá llevar a cabo una clausura definitiva . En este caso deberá hacerlo mediante solicitud a la Direcció General de Recursos Hídrics y acompañado de un proyecto técnico de acuerdo con la normativa vigente, PHIB 2019, aprobado por Real Decreto 51/2019, de 8 de febrero de 2019, anexo 7.

A los efectos señalados anteriormente, generalmente, se concede un plazo de 3 meses para la realización de las acciones requeridas, bajo apercibimiento de que el requerimiento es de obligado cumplimiento y que en el caso de no atender a su contenido, el titular del aprovechamiento hidráulico, será considerado responsable de una infracción administrativa en virtud del artículo 116.3 c) y i) de la Ley de Aguas.

Reseñar que únicamente se estará exento de cumplir con las prescripciones mencionadas anteriormente en aquellos casos en que el pozo o sondeo estuviese catalogado como un bien de interés cultural o BIC, si bien, y a pesar de ello se deberá informar de esta situación singular a la Direcció General de Recursos Hídrics a los efectos de poder llevar a cabo las acciones oportunas.

Asimismo, la Administración aprovecha los requerimientos enviados para hacer saber a los administrados que para el caso de que se quiera hacer uso del agua debe solicitarse autorización administrativa a la Administración hidráulica, por cuanto en virtud de lo previsto en el propio artículo 116.3 h) del Real Decreto Legislativo 1/2001 la extracción de agua sin disponer de la preceptiva autorización es constitutiva de infracción administrativa y será objeto de sanción.

ZEPA Pla de Vilafranca

183:838766983 (Julian Sanso Rossello) — Thu, 23 Dec 2021 19:21:44 GMT

Parcelas ubicadas dentro de la ZEPA Pla de Vilafranca en el marco de la Red Natura 2000

Con motivo de un mayor aumento en el interés por las fincas rústicas situadas en la zona de Vilafranca de Bonany, a los efectos de construir viviendas unifamiliares aisladas, se nos hace obligado advertir que muchas parcelas se encuentran ubicadas dentro de la Red Natura 2000 .

Natura 2000 es una red de áreas naturales de alto valor ecológico a nivel de la Unión Europea, establecida con arreglo a la Directiva 92/43/CEE , sobre la conservación de los hábitats naturales y de la fauna y flora silvestres, (conocida como Directiva Hábitats) de 1992. Incluye además zonas declaradas en virtud de la Directiva 79/409/CEE , relativa a la conservación de las aves silvestres, (Directiva Aves) de 1979. Esta red tiene por objeto garantizar la supervivencia a largo plazo de las especies y hábitats europeos más valiosos y amenazados.

En el ámbito de las Illes Balears, la Ley 5/2005 , de 26 de mayo, para la conservación de los espacios de relevancia ambiental (LECO) , prevé que las zonas de especial protección para las aves se declaren mediante un acuerdo del Consejo de Gobierno, y es por ello que mediante el Acuerdo del Consejo de Gobierno de 18 de enero de 2019 (BOIB Núm.009-19/enero/2019) por el cual se aprueban la declaración y la ampliación de zonas de especial protección para las aves (ZEPA) en el ámbito de las Illes Balears, incorporando, entre otras, la declaración del Pla de Vilafranca como zona ES0000542 ZEPA Pla de Vilafranca , con un total de 1.732,72 Ha, y con diversidad de aves en su esfera de protección, tales como: el aguilucho cenizo, el aguilucho lagunero, el cernícalo, el vencejo, el buitrón, el halcón peregrino, la lechuza campestre, el halcón de Eleonor, la cogujada montesina, la perdiz, el alcaraván, la codorniz, el muy vulnerable chorlito carambolo, o el milano real en peligro de extinción.

Todo ello implica que las fincas o parcelas que se encuentren ubicadas en la zona referida necesitarán de forma preceptiva un informe del proyecto por parte de la Dirección General de Espacios Naturales y Biodiversidad , en virtud del artículo 39 de la Ley 5/2005 antes referida. Asimismo, el artículo 21 del mismo texto legal establece que si bien el informe tiene que limitar sus pronunciamientos a la adecuación del uso o de las actividades pretendidos con los objetivos de protección en base a las disposiciones contenidas en los instrumentos de declaración o planificación previstos en esta ley y tiene que evacuarse en el plazo de dos meses desde que el expediente completo tenga entrada en el registro del mencionado órgano, lo cierto es que este informe será vinculante , en cuanto a los aspectos mencionados anteriormente, cuando sea desfavorable al uso pretendido o imponga condiciones fundamentadas en las disposiciones de los instrumentos de planificación o declaración previstos en esta ley. Además, será nula de pleno derecho la autorización, la licencia o la concesión otorgada contraviniendo el informe mencionado .

En cuanto a las condiciones técnicas de edificación vienen reguladas en los artículos 5 y siguientes del Decreto-ley 9/2020, de 25 de mayo, de medidas urgentes de protección del territorio de las Illes Balears, así pues, en cuanto a la superficie construible máxima, expresada en metros cuadrados de techo, será del 1 %, siendo que el porcentaje máximo de la parcela que se puede ocupar para la edificación y demás elementos constructivos es del 1'5%. En cuanto al tema de piscina, únicamente se permite una por finca, y la lámina de espejo de agua de las nuevas piscinas en suelo rústico no puede exceder de 35 m2, y su volumen los 60 m3.

Cédula de habitabilidad, regulación

183:838766983 (Julian Sanso Rossello) — Sun, 07 Nov 2021 18:57:10 GMT

La cédula de habitabilidad en las Illes Balears, su regulación: ¿qué es?, ¿para que sirve?, y muy especialmente, ¿es necesaria?

La cédula de habitabilidad es un documento que acredita que una vivienda, local o edificio residencial, reúne las condiciones mínimas de medición, de higiene y de instalaciones adecuadas para albergar personas. Es un documento obligatorio para ocupar la vivienda, local o edificio residencial, por lo que no se pueden contratar definitivamente los servicios de abastecimiento de agua, de electricidad, de gas o de cualquier otro producto energético o de telecomunicaciones si no se dispone de la cédula de habitabilidad en vigor o de un documento equivalente. La cédula de habitabilidad caduca a los 10 años.

Así pues, la cédula de habitabilidad es el documento que expide el Consell Insular , sin perjuicio de que pueda delegar su otorgamiento a los entes locales, en el que se reconoce la aptitud de una vivienda, un local o un edificio residencial no incluido en el concepto de vivienda para que sea habitado, y que es obligatorio para ocuparlo o alquilarlo, así tal cual viene recogido en el artículo 16.1 de la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears.

Tipo de cédulas de habitabilidad:
* Cédula de habitabilidad de primera ocupación : se expide cuando se han ejecutado obras de nueva planta, de ampliación, de reforma y de rehabilitación integral o parcial que afectan a más del 60% de la distribución, consolidación, restauración o cambio de uso.

* Cédula de habitabilidad de renovación : se expide cuando se dispone de una cédula caducada y no se da ninguna de las circunstancias para tener que pedir una de primera ocupación.

* Cédula de habitabilidad de carencia : se expide cuando la vivienda, local o edificio residencial no dispone de ninguna de las cédulas anteriores y se acredita que la edificación se terminó antes del 1 de marzo de 1987, que no hay infracción urbanística y que, desde la fecha, no se ha hecho ninguna obra o actuación de las que se detallan en el concepto de cédula de habitabilidad de primera ocupación.

* Duplicado : se puede solicitar siempre que la cédula no esté caducada y no se haya ejecutado ninguna obra o actuación de las que se detallan en el concepto de cédula de primera ocupación.

Para el caso de viviendas protegidas, la cédula de habitabilidad es sustituida, en primera ocupación, por el documento de calificación definitiva que expide la Comunidad Autónoma, mientras que en segunda y sucesivas ocupaciones se exigirá la cédula.

A tal efecto, en nuestra Comunidad Autónoma, viene regulada mediante el Decreto 145/1997 , de 21 de noviembre, por el cual se regulan las condiciones de medición, de higiene y de instalaciones para el diseño y la habitabilidad de viviendas así como la expedición de cédulas de habitabilidad, a pesar de que haya sufrido algunas modificaciones posteriores.

Necesidad y utilidad de la cédula de habitabilidad

Respecto de su necesidad, deviene imperativo aclarar la misma al ser objeto de no pocas confusiones, especialmente entre los compradores de vivienda. Así pues, el artículo 16.4 de la Ley 5/2018 dispone que " E n cualquier transmisión por venta, alquiler o cesión de uso se incorporará una copia de la cédula de habitabilidad vigente o, en su caso, la calificación definitiva. En caso de que no se disponga de cédula o de calificación, se hará constar expresamente este hecho en el contrato o en la escritura ." Ahí es, en la propia regulación normativa donde se produce la confusión, pues si bien parece que de forma imperativa se exige al indicar "se incorporará", después se suaviza indicando que para el supuesto de que no se disponga baste con hacer constar que no se dispone de ella, sin anunciar consecuencia jurídica alguna, en consecuencia, en las Illes Balears la falta de cédula de habitabilidad no es impedimento para poder transmitir una vivienda, un local o un edificio residencial.

El artículo 16.3 de la citada Ley 5/2018 establece que las empresas distribuidoras, suministradoras y comercializadoras, en cualquier caso, exigirán para la contratación definitiva de los servicios de energía eléctrica, agua, gas y telecomunicaciones, la obtención de la cédula de habitabilidad correspondiente en vigor o documento equivalente, de acuerdo con la normativa reguladora.

Evidentemente, concluye el artículo 16.5 de la Ley 5/2018, la pérdida de las condiciones mínimas de habitabilidad supone la revocación de la cédula de habitabilidad, sin perjuicio de las medidas dirigidas a la conservación y la rehabilitación del inmueble y de los regímenes sancionadores de aplicación.

Tramitación administrativa

La cédula de habitabilidad se solicita a instancia de parte, junto con los documentos exigidos en cada caso, ante el Servicio de Autorizaciones Territoriales del Consell Insular de cada isla, disponiendo de 1 mes desde la presentación para su resolución y notificación, siendo que vencido el plazo máximo sin que se haya notificado la resolución expresa, se legitima a la persona interesada para entenderla estimada por silencio administrativo.

Limitaciones al pago en efectivo

183:838766983 (Julian Sanso Rossello) — Fri, 17 Sep 2021 16:45:39 GMT

El pasado mes de julio se aprobó la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal , que contiene diversas medidas fiscales entre las que debemos destacar:

Medidas contra la contabilidad "B" , estableciéndose la obligación de que los sistemas informáticos o electrónicos que soporten los procesos contables o de gestión empresarial se ajusten a ciertos requisitos que garanticen la integridad, conservación, accesibilidad, legibilidad, trazabilidad e inalterabilidad de los registros.
Limitaciones al pago en efectivo , se disminuye de 2.500 € a 1.000 € el máximo permitido para pagos en efectivo cuando una de las partes actúa como empresario o profesional . Debemos recordar que con la aprobación de la Ley 7/2012 de 29 de octubre, de prevención y lucha contra el fraude fiscal, se prohibió el pago en efectivo de cantidades superiores a 2.500 €, medida que afectaba tanto a autónomos como a empresas y particulares.

LIMITACIONES AL PAGO EN EFECTIVO

Esta norma o limitación al pago en efectivo de cantidad igual o superior a 1.000 € sólo afecta a aquellas operaciones en las que alguna de las partes interviene como empresario o profesional, por lo que los pagos en efectivo en las operaciones entre particulares o en entidades financieras son legales, así pues, los ingresos en efectivo en cuentas bancarias pueden superar esos 2.500 €. Así pues, en el caso de personas físicas, o sea, entre particulares no hay límite de pago, excepto cuando el pagador no tenga su domicilio fiscal en España, que no podrá superar los 10.000 € . A tenor de lo anterior deviene necesario aclarar que el pago en efectivo no sólo lo es el pago en billetes y monedas nacionales o extranjeras, también los cheques bancarios al portador como cualquier otro medio físico, incluidos los electrónicos, concebido para ser utilizado como medio de pago al portador, por ejemplo las monedas virtuales o criptomonedas como el bitcoin, ethereum, litecoin, stellar, cardano, ripple xrp, dogecoin ....

Si se incumple esa limitación la sanción consistirá en multa pecuniaria del 25 % de la cuantía pagada o del importe abonado. Esta sanción tiene carácter solidario, en consecuencia responderá de ella tanto el pagador como el receptor del dinero y Hacienda podrá exigírsela tanto a uno como a otro. Para perseguir el incumplimiento la Agencia Tributaria cuenta con un procedimiento de denuncia de pagos en efectivo mediante el cual una de las partes puede poner en conocimiento de Hacienda el pago ilegal, siendo de destacar que si la denuncia se realiza dentro de los 3 meses siguientes al pago el denunciante estará exento de responsabilidades en la infracción que corresponda (art. 7 Dos 6), si bien, la presentación simultánea de denuncia por ambos intervinientes no exonerará de responsabilidad a ninguno de ellos.

No debemos olvidar que desde el año 2010 las entidades de crédito deben comunicar a Hacienda todos los pagos y cobros en metálico que superen los 3.000 €, y ello mediante el modelo 171. Así pues, la Agencia Tributaria recibirá, mediante esta declaración, la información de todos los ingresos, reintegros y cobros de cualquier documento que se realicen en metálico y su importe sea superior a 3.000 euros. Esa información incluirá el nombre y apellidos o razón social y NIF de quien realiza la operación, la fecha en la que se ha realizado, si es un cobro o un pago, su importe y el número de cuenta en la que se realizan los cargos o abonos.

Volviendo al tema de las limitaciones al pago en efectivo, las principales dudas de como deben entenderse esas limitaciones al pago surgen de algunas situaciones muy habituales en la casuística empresarial que intentaremos aclarar, a saber:

Fraccionamiento del pago, no se permite pagar una parte en efectivo y otra a través de transferencia bancaria para eludir el límite.
Varias facturas para una operación única que requiere varias sesiones de trabajo , sí se aplica la limitación si las facturas suman los 1.000 € o más.
Presupuesto inferior a 1.000 € que después se supera , sí se encuentra limitado y debe realizarse el pago en medio distinto al efectivo, si bien en el caso de que se hiciera un pago parcial mientras el presupuesto se estimaba inferior no conllevaría sanción, ahora bien, desde el momento en que se conocía que ese presupuesto se había incrementado, el resto de los pagos ya no se podía hacer en efectivo.
Varias operaciones en un mismo día , el pago en efectivo no está limitado si los bienes no se encuentran relacionados.
Operaciones de tracto sucesivo, contratos de suministro o de arrendamiento , no deben sumarse todas las facturas del año ni de la vigencia del contrato de suministro, en consecuencia, la cuantía a tener en cuenta para aplicar la limitación se obtiene en función de la facturación y cobro de esas operaciones individualizadas.
Factura recapitulativa que incluye varias entregas de mercancía y/o distintos trabajos realizados durante el mes , se trata de operaciones realizadas en distintas fechas para un mismo destinatario, siempre que los mismos se hayan efectuado dentro de un mismo mes natural. En este caso, habría que considerar el límite de 1.000 € para cada una de las operaciones individuales.
Factura por los servicios y/o trabajos con materiales, no se puede dividir la factura ya que no impide la aplicación de la limitación del pago en efectivo porqué en realidad lo que se contrata es el resultado de un trabajo que forma una única prestación económica.

El derecho de tanteo y el derecho de retracto

183:838766983 (Julian Sanso Rossello) — Mon, 12 Oct 2020 08:32:42 GMT

Modificaciones normativas en suelo rústico en Mallorca

Wed, 27 May 2020 15:58:13 GMT

El pasado 25 de mayo de 2020, prácticamente a hurtadillas, se aprobó el Decreto Ley 9/2020 (Boib núm.92) de medidas urgentes de protección del territorio de las Illes Balears, estando aún en estado de alarma, sin debate social y lo peor de todo, ni tan siquiera debate político. Aún así, se ha aprobado un texto normativo, de carácter urbanístico, en donde se establecen una serie de determinaciones específicas que afectan a diversas clases de suelo con el objetivo de contener el crecimiento expansivo de la nueva urbanización y asegurar la protección del suelo rústico, en aras a evitar la consolidación de situaciones que puedan ir en la línea contraria a la que diseñen la revisión de las Directrices de Ordenación Territorial (DOT) y los Planes Territoriales Insulares.

Vamos a centrarnos en la mayor novedad que supone la norma y que se refiere al suelo rústico, así pués, el Decreto prohíbe, en la isla de Mallorca, la construcción de nuevas viviendas unifamiliares en terrenos incluidos en su totalidad en Áreas de Prevención de Riesgos (SRP-APR), ya sea este riesgo de inundación, incendio, erosión o desprendimiento. La justificación que se alega radica en la necesidad de adaptar el territorio a la emergencia climática actual atendidos los últimos episodios extremos sufridos.

Además, se revisan también, a la baja, los parámetros urbanísticos aplicables a las edificaciones destinadas al uso de vivienda unifamiliar en el suelo rústico, con el objetivo de evitar construcciones de dimensiones desproporcionadas para un uso residencial, y es por ello que se limita el volumen máximo del conjunto de la edificación, en cualquier categoría de suelo rústico, a 900 m3, cuando hasta ahora era de 1.500 m3.

Asimismo, se introducen medidas de integración paisajística y de sostenibilidad ambiental con la obligación de recuperar y mantener en buen estado los elementos de valor etnográfico o cultural, tales como muros de "pedra en sec", bancales ...;los cierres de las fincas solo podrán hacerse con acabados tradicionales o con vallas cinegéticas que permitan el paso de la fauna; y también se fijan medidas de ahorro de agua, y en este sentido destaca la prohibición de construir más de una piscina por finca, fijándose unas dimensiones concretas con un máximo de 35 m2 y un volumen de 60 m3.

Por nuestra parte no vamos a criticar el contenido del Decreto ya que muy probablemente las ideas que se plasman en el mismo puedan incluso ser acertadas para la protección de nuestro territorio insular, ahora bien, ello no es motivo para obviar el debate social al respecto y aprobar normas casi a escondidas, engrosando el sentimiento de inseguridad jurídica en materia de Urbanismo. Lo que no es de recibo es que a cada poco se vayan aprobando textos prohibiendo, restringiendo, matizando y en gran medida parcheando el Urbanismo insular, ya que ello simplemente denota una falta de rumbo en la materia, me da que a día de hoy muchos de nuestros políticos aún no tienen claro el modelo territorial que defienden. Deseemos que reencuentren el camino perdido.

Medidas en materia de alquiler con motivo del Covid-19

Sun, 19 Apr 2020 16:44:09 GMT

Con motivo de la pandemia internacional provocada por el COVID-19 el Gobierno de España ha adoptado una serie de medidas de ámbito económico y social, entre otras cosas, para apoyar a las familias que tras la paralización de gran parte de la actividad económica, han visto afectados sus ingresos y su capacidad para el mantenimiento de sus hogares.

De entre esas medidas veremos aquellas que van dirigidas al apoyo al alquiler de personas vulnerables y que vienen reguladas mediante el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, destacando las siguientes:

Suspensión de desahucios, el art. 1 del citado Real Decreto-ley suspende el procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, en este sentido, una vez que termine el estado de alarma en estos procedimientos se podrá ordenar una nueva suspensión extraordinaria del procedimiento por un periodo máximo de 6 meses contados desde el 2 de abril de 2020.

Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, regulada en el art. 2 de la norma. En aquellos contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (LAU) que debieran terminar entre el 2 de abril de 2020 y hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde el fin del estado de alarma, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria por un periodo máximo de 6 meses, y se seguirán aplicando las mismas condiciones pactadas en el contrato en vigor. El arrendador deberá aceptar dicha prórroga salvo que se fijen otras condiciones por acuerdo común.

Aplazamiento o condonación de la renta, previsto en el art. 4 de la norma, para arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica, en este caso las medidas son diferentes en función del tipo de arrendador:

-Si el arrendador es un particular, el arrendatario puede solicitarle, hasta el 2 de mayo de 2020, un aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta. Dicha solicitud deberá ser contestada, en un plazo máximo de 7 días, indicándole al arrendatario las condiciones que acepta o las posibles alternativas que se le ofrecen, si bien el arrendador no está obligado a aceptar esas demandas. A tal efecto, el inquilino en situación vulnerable podrá acceder a las ayudas transitorias de financiación, especialmente créditos ICO sin gastos ni intereses con plazo de devolución de hasta 6 años, para destinarse al pago de la renta de un máximo de 6 mensualidades, amén de otras ayudas que puedan determinarse a nivel autonómico en el marco del Plan Estatal de Vivienda.
-Si el arrendador es una empresa, entidad pública de vivienda o un gran tenedor (propietario con más de 10 inmuebles urbanos, o superficie construida de más de 1.500 m2), los inquilinos vulnerables pueden solicitar un aplazamiento extraordinario y temporal del pago de la renta, hasta el 2 de mayo de 2020, y en este caso si no hay acuerdo voluntario el arrendador deberá optar entre 2 alternativas:

a)Reducción del 50% de la renta durante un plazo máximo de 4 meses.

b)Aplicar una moratoria al pago de la renta, durante el tiempo que dure el estado de alarma y hasta un máximo de 4 meses, siendo que la renta que no se pague ahora se añadirá de modo fraccionado durante los próximos 3 años, siempre que continúe el contrato o sus prórrogas. El arrendatario no tendrá ninguna penalización y no se aplicarán intereses.

En este supuesto, los arrendatarios también podrán tener acceso a las ayudas previstas para la financiación del pago de la renta, si bien se levantará la moratoria en el pago de la renta en la primera mensualidad de renta en que dicha financiación esté a disposición del arrendatario.

Deviene necesario concretar la definición de la situación de vulnerabilidad económica a efectos de obtener moratorias o ayudas, ya que no es un campo abierto a todos los arrendatarios o inquilinos, así púes, el propio art. 5 del RD-L 11/2020 establece que deben concurrir diversos requisitos:

- Haber sufrido una pérdida sustancial de ingresos ligada a una situación de desempleo, ERTE o reducción de jornada por motivo de cuidados, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos.

- Que la renta, más los gastos y suministros básicos (electricidad, gas, gas-oil para calefacción, agua corriente, servicios de telecomunicación y gastos comunidad de propietarios) que pague el arrendatario, sea superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de la unidad familiar.

-Que el arrendatario o cualquiera de las personas de la unidad familiar que habita la vivienda NO sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España, salvo si acredita la no disponibilidad de la misma por causa de divorcio u otra causa ajena a su voluntad.

En otro orden de cosas, especial mención merece la suspensión de pago del alquiler de locales comerciales con motivo del COVID-19, ya que nos encontramos con que el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, establece en sus arts. 9,10 y 11, como medidas de contención, la suspensión de la apertura al público de locales y establecimientos minoristas, así pues, resulta que en estos casos se produce un incumplimiento objetivo, no culposo, del deber de prestación que corresponde al arrendador (mantener en el goce del local para el ejercicio de la actividad convenida según el art.1554-3º del Código Civil), y en consecuencia comporta una lesión o insatisfacción del derecho de crédito del arrendatario, siendo por ende que no puede obligarse al arrendatario a pagar una renta a cambio de nada, muy especialmente si el local ha permanecido efectivamente cerrado, otra cosa sería si el mismo aún cuando cerrado al público ha seguido generando actividad económica ( ventas on line o a domicilio…). En definitiva, debido al carácter sinalagmático (contrato bilateral que genera obligaciones recíprocas) de la relación arrendaticia, el arrendatario quedaría facultado jurídicamente mediante la excepción de contrato no cumplido ( exceptio non adimpleti contractus ex arts. 1100 y 1124 Cc.) para negarse al cumplimiento de su recíproca prestación de pagar la renta, precisamente por cuanto no recibe el uso o disfrute del local para el desarrollo de su actividad económica. Es más, si esa imposibilidad sobrevenida de uso del local se prolonga en el tiempo, frustrando definitivamente el fin práctico del arrendamiento, cada contratante quedaría facultado para instar la resolución del contrato vía art. 1124 Cc.

En general, y desde diversos sectores especializados en la materia, se anima a las partes en liza a alcanzar acuerdos voluntarios y amistosos respecto de aplazamientos, moratorias o condonaciones de deudas, y en todo caso a que se documenten esos acuerdos por escrito, ya sea mediante intercambio de correos electrónicos u otras aplicaciones de mensajería.

Asimismo, reiterar que las medidas extraordinarias reguladas se justifican para aquellos hogares en situación de vulnerabilidad económica ocasionada por la crisis del COVID-19, sin que exista ninguna justificación legal ni moral para el impago o el retraso en el pago del alquiler en aquellos casos en que no se esté en situación de vulnerabilidad económica.

Desde esta plataforma os animamos a actuar con prudencia, sensatez y responsabilidad ante esta catástrofe sanitaria, al objeto de prevenir litigiosidad innecesaria y evitar en la medida de las posibilidades de cada uno el abuso de la situación que nos ha tocado vivir.

Las viviendas colectivas y el co-housing

Wed, 23 Oct 2019 17:19:54 GMT

El acceso a una vivienda se ha convertido en una auténtica carrera de obstáculos, no tan solo por un problema de precios sino también por la propia falta de vivienda residencial, ya que hemos visto como el parque de vivienda turística ha secado el remanente residencial, y ante esta situación van apareciendo fórmulas con más o menos éxito que intentan paliar la situación y dar una solución ciertamente lograda.

A tal efecto, está resurgiendo con no poco éxito la idea de vivienda colectiva, que no es otra que aquella destinada a ser habitada por un grupo de personas sometidas a una autoridad o a un régimen común no basados en lazos familiares ni de convivencia ( conventos, asilos, residencias de estudiantes, hospitales, pensiones, hoteles cárceles, cuarteles ...). De esta manera dichas viviendas son utilizadas de manera comunitaria por un grupo de personas, sin vínculos familiares entre ellas, que hacen vida en común por motivos de salud, enseñanza, religión, trabajo ... y hoy, cada vez más por necesidad.

La principal característica en relación a su uso es que cumple, eminentemente, una función social, impidiendo en gran medida que aflore el componente especulativo de la vivienda, aportando además grandes ventajas como puede ser un coste de la propiedad mucho menor, disponer de más zonas comunes, mayor aprovechamiento de los servicios básicos de luz, agua y gas ... Su concepto no depende de la estructura de dicha vivienda colectiva sino de sus residentes o moradores, concretamente de la relación entre ellos y el uso que se da a la construcción. Es por ello que a día de hoy dichas viviendas colectivas, cuyo uso antaño fue más común, y por motivos básicamente económicos están evolucionando en viviendas compartidas.

De forma muy similar, en esencia, se encuentra el co-housing, concepto más arraigado y popular en el norte de Europa y muy influenciado por las tradiciones nórdicas de vivienda, que no es otra cosa que una forma de vida, en donde lo que se pretende es crear un proyecto de vivienda ligada al derecho de uso que se centra más bien en la comunidad, la interacción y el apoyo vecinal. Los interesados se asocian en una cooperativa para construir no solo un edificio, sino que en realidad se está creando la base de una comunidad horizontal y autónoma, buscando más un proyecto de vivienda ética, responsable y ecológica. Efectivamente no se ha descubierto nada, simplemente se está retornando a los orígenes, buscando la vertiente más humana, la convivencia, en definitiva otros valores más sanos que rompan con la mera especulación inmobiliaria, que enfaticen la función social de la vivienda y no se de tanta importancia a su función económica.

Ciertamente, en alguna ocasión ya se dijo que la especulación es una especie de atraco legal o consentido porque en la especulación no hay creación de riqueza, sino mera apropiación de la riqueza, y en consecuencia no aporta nada a la sociedad, simplemente satisface instintos individuales.

En definitiva nos encontramos ante una alternativa más, no la única, pero sí es un sendero reencontrado que quizás pueda ayudar a recuperar la esencia del concepto de vivienda y principalmente su función social.

El futuro de la vivienda

Sun, 07 Apr 2019 17:29:51 GMT

En las próximas décadas veremos como, indiscutiblemente, se va produciendo un cambio en la tipología de vivienda demandada por la sociedad, y ello como consecuencia de causas de diversa índole:

Aumento de la población, cada vez hay más gente ocupando espacio y este por desgracia es limitado. La población mundial crece a un ritmo vertiginoso, no porqué haya un repunte de nacimientos, ya que eso sí parece que se va ralentizando, sino por la mayor esperanza de vida. Se calcula que pasaremos de los actuales más de 7.300 millones de habitantes a 21.000 millones en el año 2100.
Disminución del poder adquisitivo, cada vez más la masa social dispondrá de menos capacidad adquisitiva, los ingresos se irán reduciendo paulatinamente, y en consecuencia las familias verán reducida su capacidad de generar ahorro. Se vuelve a producir un fenómeno que ya se había dado tiempo atrás, y que algunos expertos en la cuestión han catalogado como "pobreza trabajosa", así el hecho de tener un trabajo ya no será garantía de no caer en la pobreza. Existen diversos motivos:

Las nuevas tecnologías reducen puestos de trabajo a marchas forzadas, y aunque se calcula que en estas décadas que vendrán aparecerán nuevas profesiones, pensemos en las más recientes como bloggers, youtubers, influencers, coaches, growth hackers ..., seguirán apareciendo otras desconocidas por el momento, que a día de hoy no son ni tan siquiera imaginables, también es cierto que no será necesaria tanta mano de obra sin cualificación específica, puesto que la nueva mecanización tecnológica precisamente resulta útil por el abaratamiento de costes de producción.
Precarización de los puestos de trabajo, una inmensa mayoría de trabajadores dejarán de ser útiles y consecuentemente sus rentas se verán reducidas. Ya no serán necesarias las largas jornadas de trabajo, el trabajo a tiempo parcial se convertirá en una máxima, se contratarán trabajadores solo para el tiempo que sean necesarios, precisamente buscando la minimización de los costes.

Con todo ello es evidente que las rentas no aumentarán, ya vemos trabajos en precario, mini jobs, en definitiva trabajos de mera subsistencia, y consecuentemente la gente no podrá permitirse grandes espacios destinados a vivienda, sino más bien pequeños espacios básicos y prácticos, cuya inversión no se excesiva, sino asequible, para cubrir las necesidades primarias de techo-refugio.

A lo largo de la historia de la Humanidad nunca la cuestión de la vivienda fue una necesidad tan importante como en el último siglo, se ha vivido al cobijo de cuevas, chozas, barracas, tipis ... si bien el aumento del bienestar en un sentido amplio supuso una mejora en el acceso a viviendas más estables y cómodas, con mayores prestaciones, y en definitiva más dignas, y cuan mayor ha sido el nivel de bienestar económico y social mayores han sido las pretensiones sobre mejores viviendas, más espaciosas, con más detalles, huyendo quizás de su función más práctica en pro de una función más lujosa u ostentosa.

Por otra parte, en cuanto a nuestra Comunidad Autónoma, precisamente esta misma semana salía publicado en prensa autonómica (Ultima Hora miércoles 3 abril, Nekane Domblás) una realidad que poco a poco se está imponiendo, y cito literalmente"el problema de la vivienda obliga a 15.000 familias de Balears a compartir piso", y entre otras informaciones también de gran interés es de destacar que "un 30 por ciento de los hogares esta compuesto por una pareja" o que "el 23,6% de la población balear vive sola" o que "en Balears vivían el año pasado un total de 106.600 personas solas", siendo que todo ello no hace más que perfilar la tendencia que venimos exponiendo.

Así pues, parece lógico pensar que quienes inviertan en pequeña vivienda, práctica, funcional, adecuada, fácilmente convertible, básica ...puedan ver rentabilizada su inversión por el progresivo aumento de la demanda que sufrirán dichas viviendas, no solo para la reventa, sino también en el mismo sentido para destinarla al alquiler, de hecho ya han empezado a aparecer nuevos enfoques de arrendamiento de espacio, aún en el modo más básico, como el alquiler de habitaciones que hasta hace poco era un terreno principalmente destinado al sector estudiantil ya empieza a abrir sus puertas de par en par a otros sectores de la población para dar solución, o quizás beneficiarse de la problemática.

Llevamos más de 40 años con la Constitución Española de 1978, con su famoso artículo 47 que consagra "Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada ...", y así seguimos, las Administraciones no han trabajado en exceso en este tema, quedó bonita dicha consagración pero no deja de ser un "brindis al sol" y así seguirá, por desgracia los políticos de turno solo se acuerdan del tema en periodo electoral.

Pinceladas de la Ley de la vivienda de las Illes Balears

Wed, 13 Mar 2019 18:48:03 GMT

Pronto se cumplirá el primer año de vigencia de la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears (BOIB núm. 78 de 26 de junio de 2018), vigente desde el 27 de junio de 2018, y aún no se vislumbra la aprobación del Reglamento necesario que ha de desarrollarla.

La misma pretendía ser novedosa y casi experimental en algunos aspectos de su regulación, con pretensiones incluso de exportación a otras Comunidades Autónomas, si bien al final sigue sin desarrollarse reglamentariamente su texto normativo, con lo cual sus efectos no parece que produzcan el resultado que se pretendía inicialmente.

Entre otras medidas, y como plato fuerte, la propia Exposición de motivos de la Ley 5/2018 ya vislumbraba sutilmente un paso más en la regulación de la propiedad, concretamente de las viviendas, al reseñar "la ley opta por establecer que la vivienda desocupada merece la aplicación de las diversas medidas administrativas de fomento de su ocupación", para seguidamente entrar con todo "en el caso de los grandes tenedores (que serían aquellas entidades y personas que disponen del control efectivo de diez o más viviendas), la ley prevé la cesión obligatoria de sus viviendas a la gestión pública de manera que se garantice su alquiler si hay una demanda de vivienda insatisfecha en la misma población", pretendiendo conseguir el efecto de ocupar viviendas que pudiendo estar al servicio de alguna persona o familia, se mantienen vacías sin ninguna justificación, precisamente buscando la función social de la vivienda, concretada en el artículo 5 de la citada Ley. Debiendo recordar que no existe un derecho absoluto de la propiedad, aún cuando culturalmente y de forma especial por el hecho de ser isleños con un territorio limitado nos es más próxima la concepción del derecho absoluto, pues ya la propia CE de 1978 en su propio artículo 33 establece "1.- Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia 2.-La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes".

Una novedad importante es la obligatoriedad de aportar cédula de habitabilidad en virtud del art. 16 de la citada Ley, no hacerlo tendrá la consideración de infracción leve (ex art. 86 I) y estará sancionado con una multa de 60 a 3.000 € ( ex art. 90.1.a), no obstante las multas pueden ser condonadas hasta un 80 % si se repara la infracción.

Asimismo también es de destacar la obligatoriedad de depositar las fianzas de los alquileres, y aunque ya era obligatorio según la LAU, ahora se ha visto reforzada esta obligación en virtud del propio art. 55 que establece que dicha obligación y el depósito de la fianza son exigibles y permanece durante el tiempo de vigencia de los contratos correspondientes en las siguientes cuantías:

Una mensualidad de renta en los contratos de arrendamiento de vivienda.
Dos mensualidades de renta en los contratos de arrendamientos para uso distinto de vivienda.

Incumplir esta obligación será constitutivo de una infracción grave (ex art. 87 aa) sancionado en virtud del art. 90.2.b con una cuantía que se fijará a partir del 35% hasta el 75% del importe de las fianzas no depositadas, con un máximo de 9.000 €.

Especial mención vamos a hacer a la Disposición adicional tercera en cuanto a los agentes implicados en el proceso de transmisión de viviendas al establecer "se fijarán reglamentariamente los requisitos para ejercer la actividad de los agentes inmobiliarios, así como las obligaciones que tienen que cumplir en el ejercicio de su actividad, en particular la necesidad de suscribir una nota de encargo entre los profesionales y los usuarios del servicio", indicando además que se constituirá reglamentariamente un registro administrativo que tendrá por objeto la inscripción de los agentes inmobiliarios o agencias. Y aún cuando desde esta plataforma pensamos que dicha regulación es más bien escueta, aún cuando necesaria, lo cierto es que dudamos de que finalmente llegue a regularse de forma concreta y efectiva, quizás por cuanto pueda suponer una extralimitación por parte de la Comunidad Autónoma el pretender regular esta materia conexa, véase el art. 149 de la CE de 1978 que dispone "El Estado tiene competencia exclusiva sobre las siguientes materias: 30ª Regulación de las condiciones de obtención, expedición y homologación de títulos académicos y profesionales ...". Además no debemos olvidar que en su momento el Estado, y a pesar de las presiones del sector, ya zanjó la cuestión en virtud del art. 3 del Real Decreto-Ley 4/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Liberalización en el Sector Inmobiliario, en cuanto a las condiciones para el ejercicio de la actividad de intermediación inmobiliaria, al establecer "Las actividades enumeradas en el art. 1 ( que establece las funciones propias de los API, circunscribiéndolas a la mediación y corretaje en las operaciones de compraventa y permuta de fincas rústicas y urbanas; préstamos con garantía hipotecaria sobre fincas rústicas y urbanas ; arrendamientos rústicos y urbanos, cesión y traspaso de estos últimos; evacuación de consultas y dictámenes que les sean solicitados sobre el valor en venta, cesión o traspaso de los bienes inmuebles) del Decreto 3248/1969, de 4 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Junta general (derogado, salvo el propio art. 1, en virtud del Real Decreto 1294/2007, de 28 de septiembre, por el que se aprueban los Estatutos Generales de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Consejo General) podrán ser ejercidas libremente sin necesidad de estar en posesión de título alguno ni de pertenencia a ningún Colegio Oficial", ahí es nada.

En definitiva, y en cuanto a esta última cuestión de los agentes inmobiliarios, nos encontramos ante una jaula de grillos con un sinfín de operadores de diversa procedencia: sobradamente preparados, formados, sin formación alguna, embaucadores, vendedores "ad hoc", ocasionales ... todos ellos ávidos de participar en un sector que mueve miles de millones al año y que en el año 2018 supuso la realización de 581.793 transacciones inmobiliarias según el Ministerio de Fomento. El principal problema no es tanto la cantidad de intermediarios que participan en el mercado, ni tan siquiera el grado de formación que pueda tener cada uno, pues ya se encargará el propio mercado de cribar la profesionalidad de cada cuál, sino el sentimiento de actuar o no con la "diligencia de un buen padre de familia", concepto civilístico y muy referido en nuestra Jurisprudencia, heredado del Derecho Romano y que no es más que un arquetipo o modelo de conducta exigible, ya que esa diligencia será la que en última instancia devengará en una actuación correcta y razonable, renunciando a engaños, artimañas, tretas, artificios y argucias en detrimento de alguno de los intervinientes en la operación inmobiliaria.

La necesidad del abogado en operaciones inmobiliarias

Tue, 12 Mar 2019 18:55:11 GMT

En no demasiadas ocasiones surge en la vida de las personas la decisión de adquirir, vender o alquilar un bien inmueble, sin embargo, no parece que exista conciencia en la sociedad, especialmente en la cultura mediterránea, de que antes de tomar esta decisión tan importante sea conveniente consultar con un abogado inmobiliario.

Además, en el mercado inmobiliario, mayormente los intermediarios comerciales suelen evitar la intervención de abogados al pensar que su actuación incrementa considerablemente los costes de la operación y en consecuencia que les reducirá el margen de ganancia. Ciertamente, el fracaso de una operación inmobiliaria supone para los intermediarios unos costes en tiempo, dedicación, análisis y desplazamientos que nadie indemniza si no se realiza finalmente la operación, y muchas veces las causas de ese fracaso son problemas jurídicos que solamente un abogado experto en la materia podría haber previsto con antelación suficiente para prever las posibles soluciones y evitar ese resultado.

Generalmente, solo se acude al abogado para resolver los problemas una vez que han surgido, no para evitarlos, y ese precisamente es el mayor error, no se suele requerir el asesoramiento preventivo al objeto de evitar problemas que pueden llevar a que el conflicto se judicialice, anticipando soluciones y en consecuencia ahorrando tiempo y costes.

La intervención del abogado en una operación inmobiliaria, como pueda ser una compraventa, es esencial, básicamente para entender mejor los documentos que se van a firmar ( contrato de arras, contrato con la agencia inmobiliaria, hipoteca, escritura de compraventa ...), ya que están dotados de un lenguaje jurídico que no todo el mundo es capaz de entender adecuadamente; y para evitar sorpresas innecesarias como aparición de cargas, vicios ocultos, condiciones desventajosas, cláusulas abusivas ...

Por ello, desde esta plataforma no podemos más que recomendar la labor del abogado que se ha especializado en el asesoramiento jurídico en diferentes materias relacionadas con los bienes inmuebles, no se trata de una especialización por razón de la materia sino por razón del objeto, el bien inmueble. Su labor abarcará diversas disciplinas jurídicas como pueda ser el Derecho civil, hipotecario, urbanístico y fiscal. Consulta a tu abogado !!

Erre que erre

Wed, 06 Mar 2019 19:46:47 GMT

Ya lo decía Quevedo en su Cuento de cuentos " se está erre que erre todo el día ", y así es, fruto de los ya bautizados como "viernes sociales" el Gobierno socialista de Pedro Sánchez, y a pesar del varapalo sufrido hace poco en el Congreso de los Diputados mediante la Resolución de 22 de enero de 2019 que ya derogó el anterior Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, ha reiterado, insistido y obcecado en aprobar un nuevo Real Decreto-Ley, esta vez el 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (BOE núm. 55, de 5 de marzo de 2019), por el que entre otras cosas se modifica la dicción de diversos artículos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos.

No nos vamos a entretener en comentar el citado Real Decreto-Ley 7/2019, al menos por el momento, especialmente porqué seguramente su vigencia no sea muy larga, y no somos muy dados a perder el tiempo innecesariamente, simplemente indicar grosso modo que la principal novedad es la modificación de la duración de los contratos, que nuevamente pasaran a tener una duración de 3 a 5 años, véase el anterior post vaivén normativo. Asimismo, os adjuntamos en PDF el Real Decreto-Ley en cuestión por si os interesa su lectura.

Absoluto ridículo en materia de arrendamientos urbanos

Fri, 08 Feb 2019 19:50:40 GMT

Nuevas novedades en materia de arrendamientos urbanos, aprobada la Resolución de 22 de enero de 2019, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (BOE núm. 21 de 24 de enero de 2019), mediante la cual se derogan las modificaciones que se habían proyectado por el actual Gobierno y las cuales ya habíamos comentado en el anterior post.

Supone un auténtico ridículo de proyección normativa, ya que los supuestos socios del Gobierno no han refrendado los cambios y novedades que se pretendían desde el Gobierno socialista, lo cual demuestra que dichos cambios y novedades no contaban con ningún apoyo político y aún así se quisieron imponer dichos cambios.

Lo esperpéntico de la situación es que nos encontraremos con contratos firmados entre la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 21/2018, o sea desde el día 19 de diciembre de 2018, hasta la fecha de derogación por medio de la referida Resolución del Congreso de los Diputados, publicada el 24 de enero de 2019, que habrán estado sujetos a dicha regulación.

Todo ello no hace más que ofrecer un panorama de inseguridad jurídica en la materia, si bien a día de hoy debemos entender que resulta de aplicación la anterior regulación en materia de arrendamientos urbanos, o sea la Ley 4/2013 de modificación de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. Por nuestra parte, desde esta plataforma, solo podemos pregonar: "Seriedad, Señores".

Vaivén normativo en materia de arrendamientos urbanos

Fri, 21 Dec 2018 19:56:56 GMT

Aprobado el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Se ha producido un nuevo cambio normativo en materia de arrendamiento. La principal modificación llevada a cabo es básicamente en cuanto a la duración del contrato de alquiler, ya que aún cuando la duración del alquiler es la libremente pactada por las partes, la normativa establece una duración mínima, y la presente modificación la ha ampliado de 3 a 5 años, o 7 años si el arrendador es una persona jurídica, volviendo en definitiva a la regulación contemplada por la Ley 29/1994 de 24 de noviembre que entró en vigor el 1 de enero de 1995.

Asimismo, en cuanto a la prórroga, hasta la presente modificación, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovar el contrato se prorrogaba por un año más. a partir de ahora, el plazo de prórroga tácita será de 3 años.

Hasta el momento, además de la fianza, la normativa establecía que arrendador y arrendatario pudieran pactar cualquier tipo de garantía, del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones, adicional a la entrega de fianza. Esto en la práctica dio lugar a abusos por parte del arrendador, exigiendo todo tipo de avales, suponiendo una carga añadida para el futuro inquilino. El Real Decreto Ley en este sentido limita estas garantías adicionales hasta un máximo de 2 mensualidades.

Además, y en materia de desahucios, se establece la posibilidad de suspender los desahucios de vivienda cuando la Administración aprecie que existen indicios de una situación de vulnerabilidad, así pues, cuando se requiera de pago al inquilino será obligatorio informarle de la posibilidad que tiene de acudir a los Servicios Sociales, y si la Administración considera que se da aquella situación, deberá notificarlo inmediatamente al Juzgado, que suspenderá el desahucio hasta que se tomen las medidas que dichos Servicios Sociales consideren oportunos. Se prevé que esta suspensión durará un mes si el arrendador es persona física, o dos si es persona jurídica. Adoptadas las medidas, se alzará la suspensión, continuando el procedimiento. Ya veremos hasta que punto no será utilizado como dilación al procedimiento, el tiempo dirá.

El Gobierno Balear incentivará la adquisición de la primera vivienda

Tue, 30 Oct 2018 20:00:48 GMT

Ayer, 29 de Octubre de 2018, se aprobó el Proyecto de Ley de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de les Illes Balears para el 2019, y entre otras medidas fiscales, existe una de especial interés en el ámbito inmobiliario, ya que se prevé una reducción del tipo de gravamen aplicable a las transmisiones patrimoniales onerosas de inmuebles, que pasará de un 8% a un 5%, en los casos en los que el valor real del inmueble no rebase los 200.000 euros y este inmueble vaya a constituir la primera vivienda del adquirente.

Desde luego será una medida que aquellos que vayan a adquirir su primera vivienda habitual en el 2019 verán con buenos ojos, ya que supondrá una rebaja en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que pasará del 8% al 5%, o sea, una rebaja del 37'5 % de lo que se venía pagando hasta ahora en concepto de Impuesto de Transmisiones, si bien hay que tener en cuenta que solo será aplicable a las viviendas de segunda mano, ya que las viviendas nuevas directas de promotores están sujetas a la Ley del Impuesto del IVA.

Propietario, tú decides si te conviene el contrato de exclusividad

Sun, 25 Mar 2018 19:04:47 GMT

Firmar un contrato de exclusividad con una agencia inmobiliaria supone para el propietario ceder los derechos de la venta de su inmueble por un tiempo determinado. Así pues, con la exclusividad, la agencia dispone de un producto inmobiliario para comercializar de manera que ni el vendedor ni otras agencias pueden intervenir durante la vigencia del período de exclusividad. Este acuerdo, es perfectamente admisible dentro del principio de autonomía de la voluntad del artículo 1.255 del Código Civil, y no puede considerarse extraño o excepcional en el ámbito de la intermediación inmobiliaria.

Si bien, empieza a haber alguna voz, como la Sentencia del JPI núm. 10 de Santander de 13 de mayo de 2015 que considera que “garantizar a la inmobiliaria el cobro de los honorarios aún cuando sea el propietario el que venda directamente la finca es una cláusula que favorece a la inmobiliaria sin imponerle ninguna obligación contractual añadida, y por tanto es absolutamente abusiva” y añade “quebranta el equilibrio entre las dos partes contratantes, favoreciendo injustificadamente los intereses del profesional e imponiendo al consumidor unas consecuencias para el caso de incumplimiento desproporcionadamente onerosas”.

Lo cierto, tal y como advierte el juzgador de Santander, es que en un pacto de exclusividad el propietario, sin lugar a dudas, queda en manos de la inmobiliaria, porque ésta se asegura el cobro de la comisión, haya hecho mucho o poco para favorecer la venta, y no es menos cierto que en muchas ocasiones la dedicación de la inmobiliaria consiste en insertar un anuncio de venta por internet, colocar un cartel de venta en la finca o vivienda en cuestión, realizar unas visitas de potenciales clientes o insertar un anuncio en una plataforma inmobiliaria (generalmente un sistema MLS compartido).

A pesar de ello, y según el sentido de la Jurisprudencia, la verdad es que no todo contrato de exclusividad con consumidores es de por sí abusivo, al respecto véase la Sentencia 81/2016 de la AP Baleares Secc.5ª de 22 de marzo de 2016, la cual precisa “ las cláusulas del contrato se hallan impresas y han sido redactadas unilateralmente por la parte actora, con lo cual se trata de un contrato de adhesión, si bien no por tal motivo falta dicha transparencia, por cuanto dicha cláusula es clara y comprensible …”. Argumenta que es notorio que en el mercado de intermediación inmobiliaria existen agencias o personas con actividad en el sector que no trabajan en régimen de exclusividad, y en consecuencia al propietario, si le interesaba promocionar por sí mismo el inmueble pudo acudir a una de las numerosas agencias o personas que trabajan sin este régimen, y aún así no lo hizo, y decidió encargar la venta del inmueble en un régimen de exclusividad, conociendo las consecuencias de tal hecho.

Es preciso, para poder terminar de entender dichas cuestiones, traer a colación la Directiva 93/13/CEE del Consejo de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, y tener en cuenta que la misma ya indicaba que “los contratos deben redactarse en términos claros y comprensibles, que el consumidor debe contar con la posibilidad real de tener conocimientos de todas las cláusulas”. "El artículo 3.1 de la Directiva 93/ 13 dispone que "las cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente se considerarán abusivas si, pese a las exigencias de la buena fe, causan en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato".

Al respecto la STS de 9 de mayo de 2013 dice que “el control de transparencia, como parámetro abstracto de validez de la cláusula predispuesta, esto es, fuera del ámbito de interpretación general del Código Civil... cuando se proyecta sobre elementos esenciales del contrato tiene por objeto que el adherente conozca o pueda conocer con sencillez tanto la carga económica que realmente supone para él el contrato celebrado,.....como la carga jurídica del mismo, es decir, la definición clara de su posición jurídica, tanto en los presupuestos o elementos típicos que configuran el contrato celebrado, como en la asignación o distribución de los riesgos de la ejecución o desarrollo del mismo.... Como afirma el IC 2.000, el principio de transparencia debe garantizar asimismo que el consumidor está en condiciones de obtener, antes de la conclusión del contrato, la información necesaria para poder tomar su decisión con pleno conocimiento de causa... Es preciso que la información suministrada permita al consumidor percibir que se trata de una cláusula que define el objeto principal del contrato, que incide o puede incidir en el contenido de su obligación de pago y tener un conocimiento real y razonablemente completo de cómo juega o puede jugar en la economía del contrato”.

En consecuencia, y visto cual es, por el momento, el criterio orientador en la cuestión que nos ocupa, desde esta tribuna solo pretendemos que el consumidor, o séase, el propietario vendedor disponga de la información necesaria para poder decidir con causa de conocimiento si le compensa o no conceder una exclusividad sobre la venta de su inmueble, y en todo caso, si al final decide que es de su interés limitar sobremanera sus “facultades de disposición” por lo menos exija que la redacción de la cláusula de exclusividad sea clara, comprensiva y expresa; y si por el contrario no está convencido, exija unas contraprestaciones equiparables a la limitación que dicha cláusula le va a suponer, tales como puedan ser la reducción del % de comisión, pago del certificado de eficiencia energética, compromiso de venta garantizado en un período de 2-4 meses, Tasación oficial, elaboración de un Dossier informativo de venta, etcétera, etcétera o aquellas otras que pueda considerar adecuadas para sus intereses.

Bienvenido MUIB

Thu, 24 Aug 2017 19:09:43 GMT

Por fin se ha publicado en Internet el MUIB o Mapa Urbanístico de les Illes Balears. Se ha puesto a disposición de la ciudadanía una herramienta a través de Internet que muy probablemente resultará de gran utilidad para todas aquellas personas interesadas en cuestiones urbanísticas de les Illes Balears.

El MUIB consiste en la recopilación, harmonización, digitalización y difusión telemática del planeamiento urbanístico de les Illes Balears. Sin duda será una herramienta básica para que la propia Administración realice sus funciones de una forma más eficiente y adecuada, acorde a los tiempos digitales que corren, tales como consultas, concesiones de licencias, gestión, evaluación de las necesidades de crecimiento urbanístico, creación de nuevo planeamiento territorial, y un largo etc...

El MUIB se fundamenta en un potente Sistema de Información Geográfica que muestra sobre diferentes cartografías las diferentes zonificaciones urbanísticas con su normativa (altura máxima en plantas, edificabilidad máxima del solar ...), con lo cual ha supuesto la creación de una amplia base de datos geográficos y urbanísticos. Esta información se muestra a través de Internet por medio de un portal donde se encuentra un visualizador de mapas que utiliza la plataforma, ya existente desde hace tiempo, de la Infraestructura de Dades Espacials de les Illes Balears (IDEIB).

En definitiva, una muy práctica herramienta con la cual podremos acceder a un sinfín de información geográfica y urbanística sin salir de casa, lo cual se agradece. Os dejo la dirección para aquellos que sintáis curiosidad: http://muib.caib.es/mapurbibfront/visor_index.jsp

Nuevos ajustes urbanísticos en Baleares

Thu, 04 Feb 2016 22:55:17 GMT

Recientemente se ha aprobado en las Illes Balears el Decreto Ley 1/2016, de 12 de enero, de medidas urgentes en materia urbanística, que principalmente introduce modificaciones en algunos preceptos de la legislación de ordenación y urbanística vigente, y muy especialmente establece la suspensión de otras normas hasta su revisión, con un plazo máximo hasta el 31 de diciembre de 2017, con el fin de evitar la legalización de construcciones y urbanizaciones ilegales y la consolidación de asentamientos en el medio rural.

Según el Conseller de Territorio, se dejan sin efectos los aspectos más urbanizadores de las leyes del suelo, turística y agraria de las Illes Balears.

Si bien, ante la urgencia con que se redactó dicha norma, y en atención a las disposiciones de varias leyes que se verán alteradas, ha sido necesaria la aprobación de una nueva norma, concretamente el Decreto Ley 2/2016, de 22 de enero, de modificación del Decreto Ley 1/2016 ya que según esta última " se han observado algunos errores materiales e imprecisiones técnicas".

Por nuestra parte, y por el momento, no podemos precisar aún los efectos jurídicos que generarán dichos Decretos Ley, ni el alcance de una posible nueva inseguridad jurídica en estas materias. Desde aquí deseamos que nuestros gobernantes, tomen serenidad y consensúen con la sociedad civil balear estas cuestiones urbanísticas tan importantes para nuestras islas, ya que no es prudente regirnos por normas de quita y pon en función de cambios políticos en el Gobierno balear.

Consejos prácticos para encontrar inmuebles en la Red

Sun, 29 Nov 2015 23:06:55 GMT

Ciertamente en los últimos tiempos el medio on line ha supuesto un nuevo enfoque a la hora de realizar operaciones inmobiliarias, quedando casi sin efecto los anuncios en las páginas de clasificados de los periódicos, los carteles en las fachadas o incluso las visitas a las oficinas inmobiliarias.

La oferta y la búsqueda de inmuebles en el mercado inmobiliario ha aumentado de forma estrepitosa debido a la facilidad de gestión a través de internet, ahorrando tiempo y dinero tanto a la hora de publicitar como a la hora de encontrar inmuebles para su compra. Con unos pocos clics tenemos el mercado inmobiliario en nuestras manos, volviéndose imprescindible interactuar a través del teléfono y del correo electrónico. Si bien, es cierto que al acceder a ese mercado inmobiliario vasto y extenso que existe en la Red, se hace necesario seguir unas pautas para no volvernos locos con tanta oferta variopinta, por ello intentaremos ofrecer unos prácticos consejos de ruta para no desfallecer en el intento.

1º)Saber donde queremos adquirir el inmueble, por ello es necesario centrarse en unas zonas de nuestro interés, ya sea por proximidad, situación o incluso preferencia.

2º)conocer las posibilidades económicas de que disponemos, ajustarnos al presupuesto de compra, hay que ser realistas y adecuarse a las cantidades disponibles. Entretenernos con inmuebles que están fuera del alcance de nuestro presupuesto solo ocasionará pérdidas de tiempo y desánimo en la búsqueda.

3º)Realizar búsquedas concretas atendiendo a las acotaciones o informaciones ofrecidas tales como superficies, número de habitaciones ...

4º)Comparar si el precio fijado se ajusta al precio real de mercado, aunque lo cierto es que el sistema para efectuar dicha comparación sigue siendo el de toda la vida, ponderar el precio del metro cuadrado de inmuebles similares de la zona, por lo menos nos ayudará a ver si está en la franja de precio aceptable.

5º) Centrar la atención en las imágenes que se ofrecen, detalladamente, para apreciar bien el estado y demás circunstancias que reflejan las imágenes o vídeos. Últimamente y debido a la cantidad de información visual existente no observamos, simplemente miramos sin prestar atención a los detalles. Vemos imágenes pero no nos esforzamos en captar los mínimos detalles que se han captado con la imagen.

6º)Realizar un seguimiento del inmueble, usando por ejemplo herramientas como las alertas disponibles, que ofrecen muchos de los portales, estando al tanto de nuevas ofertas, bajadas de precio ...

7º) Interactuar con el correo electrónico y teléfono, solicitando más información o aclaraciones para resolver nuestras dudas. Son maneras sencillas y ágiles para descartar dudas o inquietudes.

8º)Meditar las opciones existentes. Evidentemente las preferencias pueden ir cambiando con el paso del tiempo y aparecer nuevos gustos, deseos o necesidades, pero debemos intentar no alejarnos en exceso de las preferencias iniciales que nos empujaron a buscar ese inmueble.

En definitiva, encontrar el inmueble deseado lleva su tiempo y antes de llevar a cabo una operación inmobiliaria, con el esfuerzo económico que ello supone, no está de más reflexionar. Aunque también es cierto que en ocasiones se exige agilidad, especialmente cuando el inmueble encontrado tiene un precio muy competitivo y ajustado, porqué la oportunidad puede pasar rápido y cuando estemos decididos ya no se encuentre en el mercado. Suerte !!

Contrato de arras

Wed, 07 Oct 2015 22:13:49 GMT

En esta ocasión pretendemos dar un poco de claridad sobre un tipo de contrato muy habitual en el ámbito de la compraventa inmobiliaria, se trata del contrato de arras que no es más que un acuerdo jurídico por el que se reserva el derecho sobre un inmueble mediante la entrega de una cantidad. Se encuentra previsto en el art. 1454 Cc., respecto de las conocidas como arras penitenciales.

El contrato de arras debería recoger todos los datos que aparecerán en el futuro contrato de compraventa, identificando perfectamente el inmueble (vivienda, finca rústica ...), el precio y forma de pago, el plazo previsto para el otorgamiento de la escritura pública y los pactos sobre distribución de gastos en la compraventa, si existieran.

Es importante destacar que en cuanto al precio debe establecerse el precio total, debiéndose de especificar si las cantidades que se entregan como arras se entienden a cuenta del precio.

En el caso de las arras penitenciales, el futuro comprador se compromete a adquirir el inmueble en el plazo y condiciones estipuladas en dicho contrato, si bien contemplando la posibilidad de desistir lícitamente de la compraventa perdiendo la cantidad entregada como arras o señal.

Asimismo, aquella facultad de desistir también se le reconoce al vendedor, si bien como penalización deberá devolver por duplicado la cantidad que recibió como arras o señal. En este supuesto y para que ello tenga lugar es muy importante que las arras se hayan considerado de forma clara como penitenciales.

Llegados a este punto queremos destacar que no se fija legalmente ningún porcentaje o cantidad a entregar como arras, así pues, se entregará la cantidad que las partes estipulen libremente en concepto de señal y en garantía del compromiso contraído. Si bien de forma habitual viene entregándose una cantidad en torno al 10% del precio final.

Estas cantidades entregadas como arras a cuenta del precio en la compraventa de viviendas de obra nueva están sujetas a IVA, por el contrario las segundas y ulteriores transmisiones están gravadas por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Otra cuestión a tener en cuenta es que en el supuesto de que la compra se efectúe por un miembro de un matrimonio debe tenerse en consideración que si está en régimen de gananciales se entenderá que el que se obliga lo hace en nombre de su sociedad de gananciales ya que existe una presunción legal de ganancialidad de los bienes adquiridos constante el matrimonio. En el supuesto de matrimonio en régimen de separación de bienes (como por ejemplo matrimonios de las Illes Balears) deberán comparecer ambos en el contrato para así ser cotitulares de los derechos dimanantes del mismo.

Registro de la Propiedad vs Catastro

Wed, 04 Mar 2015 23:18:26 GMT

En este artículo pretendemos arrojar luz sobre estas dos instituciones, sus funciones y sus diferencias, al objeto de conocer un poco más en profundidad cual es la labor de cada una, y en especial su complementación en las cuestiones inmobiliarias.

En España la parcela catastral está configurada como la representación gráfica de la riqueza territorial aparente en el espacio. Por su parte, la finca registral sería aquella porción de territorio delimitada por el dominio de una o varias personas, físicas o jurídicas.

Existe una nota característica en la parcela catastral que es la apariencia, la tangibilidad, mientras que la nota delimitadora de la finca registral es el dominio y como tal es intangible, ya que puede incluso que llegue a darse sin apariencia tangible alguna sobre el territorio, así por ejemplo una construcción únicamente iniciada es una realidad jurídica inscribible en el Registro de la Propiedad aunque inexistente en la realidad aparente.

El Catastro actúa de una manera necesaria, mientras que la actuación del Registro de la Propiedad es, como regla general, rogada y a iniciativa de quienes pretenden ser sus usuarios. El Registro de la Propiedad obedece aun interés social que es la suma de los intereses particulares de los interesados (titulares registrales y terceros) de que se de fe de los derechos reales inmobiliarios individualizados sobre las fincas. Y aún cuando el Catastro también obedece a un interés social, está más circunscrito a un interés de las Administraciones Públicas, ya que cuando el Castro asigna una titularidad a una parcela catastral, el titular se convierte en sujeto de una serie de derechos y obligaciones jurídicas, principalmente de tipo administrativo y especialmente fiscal.

Es importante destacar que las condiciones de veracidad de la titularidad catastral no son jurídicamente comprobadas, y por tanto, serían meramente indiciarias, no produciendo efectos frente a terceros. En cambio, cuando el Registro de la Propiedad declara la titularidad dominical de una finca registral, lo hace con efectos frente a terceros, prevaleciendo sus declaraciones legalmente frente a cualesquiera otras contradictorias que no se encuentren inscritas.

Es a estos efectos por lo que en el tráfico inmobiliario, la inscripción en el Registro de la Propiedad genera una confianza plena, mientras que el Catastro no puede ofrecerla.

El Catastro es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas, su finalidad es básicamente fiscal, y por ello recoge la descripción de todos los inmuebles del país y sus titulares, incluso aunque no estén inscritos en el Registro de la Propiedad. La inscripción de bienes en el Catastro es obligatoria y gratuita.

Por su parte, el Registro de la Propiedad es un registro jurídico que depende del Ministerio de Justicia, y está constituido como un registro de derechos, y su finalidad es dar publicidad frente a terceros de los derechos sobre inmuebles, aportando seguridad jurídica, su inscripción es voluntaria y tiene un coste asociado, además en el solo pueden tener acceso documentos que reúnan determinados requisitos.

Aún así, la pretensión ideal es la complementación de ambas instituciones y la sincronización exacta de ambas.

Competencia desleal del alquiler turístico en viviendas plurifamiliares

Tue, 24 Feb 2015 23:29:23 GMT

En agosto del 2014 la Federación Empresarial Hotelera de Mallorca denunció 40 sitios web de alquiler turístico " peer to peer " ante la Agencia Tributaria y ante la Consejería de Turismo de las Islas Baleares por comercializar viviendas que no estaban legalizadas para la actividad turística. Además, la propia FEHM contrató a una empresa para identificar las webs que comercializaran pisos y apartamentos turísticos en edificios plurifamiliares, ya que no están contemplados por la legislación vigente.

Al respecto, la vicepresidenta ejecutiva de la FEHM señaló en su momento que el objetivo era el cierre de aquellos portales de internet que compiten deslealmente con el sector hotelero. El asunto no es baladí, se estima que en Baleares existen unas 40.000 viviendas turísticas ilegales, el 8 % de las que se calcula que hay en toda España.

Los hoteleros no pretenden que se prohíba el turismo residencial ni que se prohíban los alquileres, a lo que si se oponen es a que se alquile por canales de distribución turística y con servicios hoteleros viviendas plurifamiliares, principalmente por varios motivos:

Es ilegal ya que contraviene la normativa turística vigente.

Se rompe el actual modelo turístico.

Se contraviene el modelo urbanístico y la separación de usos turísticos y residenciales.

Es competencia desleal a la oferta reglada.

Genera múltiples molestias a los residentes, tales como ruidos, falta de cumplimiento de las normas de convivencia y civismo ...

Evidentemente la crisis económica que estamos viviendo no puede servir de justificación para todo, el cauce legal para el alquiler de esas viviendas plurifamiliares no es otro que la Ley de Arrendamientos Urbanos, para la actividad residencial y no para la actividad turística. Resulta muy goloso alquilar el piso o el apartamento a través de los canales turísticos, máxime cuando la rentabilidad es enormemente mayor, sin pensar en las molestias que ello pueda suponer a los vecinos de la finca.

Así las cosas, se prevé que para este 2015 existan nuevas denuncias y actuaciones en la materia al objeto de ir dando cumplimiento a la legislación turística y minimizar las molestias de aquellos vecinos que por suerte o por desgracia no abandonarán su vivienda habitual.

Oportunidades de negocio con la Ley agraria balear

Mon, 02 Feb 2015 23:33:52 GMT

Con motivo de la aprobación de la Ley 12/2014, de 16 de diciembre, agraria de las Illes Balears (BOIB 175, 23 de diciembre de 2014) se han abierto nuevas oportunidades para la actividad turística, esta vez enmarcadas en el ámbito agrario balear.

La nueva Ley ofrece a los agricultores nuevas oportunidades de negocio como contraprestación a su labor social, así en la propia Exposición de Motivos de la referida norma ya se reseña con especial énfasis "...la agricultura no se limita a producir bienes, alimentos y materias primas para mercados...La agricultura también genera bienes públicos con un carácter social, como la protección del patrimonio cultural y etnológico, o con un carácter ambiental, como soporte de hábitats, protección de la biodiversidad o mantenimiento de paisajes, entre otros, que no disponen de mercado ni de precio" añadiendo también "El mantenimiento del sector agrario es una prioridad ...porqué se constituye como parte imprescindible en un sector turístico de calidad y de naturaleza que no puede desarrollarse sobre la base del abandono del territorio y la destrucción del paisaje, más bien al contrario, las sinergias entre el turismo de calidad y la agricultura generan un valor añadido al que las Illes Balears no pueden renunciar".

En definitiva, se inspira un novedoso principio rector en materia agraria y que no es otro que "el que protege debe ser compensado por su labor", y así como fruto de esta compensación, entre otras cosas, se establecen las actividades complementarias agroturísticas de diversificación agraria relacionadas con el destino o la naturaleza de las fincas, reguladas en los artículos 85 y ss. de la Ley.

De esta suerte, entre estas actividades complementarias agroturísticas, solo para titulares de una explotación agraria preferente, encontramos las que se dirán, si bien todas estas actividades solo se podrán realizar en edificaciones existentes a la entrada en vigor de esta Ley y mientras se mantenga el carácter de explotación agraria preferente.

1º)Los agroturismos, los agricultores podrán llevar a cabo la actividad de agroturismo cumpliendo los requisitos del art. 44 de la Ley 8/2012 de 9 de julio de turismo, si bien quedan exentos de los requisitos de antigüedad y de parcela.

2º)Los refugios, que son aquellos establecimientos vinculados a la práctica del senderismo, excursionismo o de disfrute de la naturaleza, que faciliten al público en general servicios de alojamiento en habitaciones de capacidad múltiple que se ubiquen en una explotación agraria preferente.

Al respecto hay que decir que para estas 2 actividades mencionadas se prevé que puedan ofrecer la venta directa y actividades de degustación de los productos de la explotación, transformar los productos de la explotación, realizar actividades ecuestres, y además los usuarios podrán disfrutar y participar en los trabajos propios de la actividad agraria.

3º)Agroocio, se podrán realizar aquellas actividades que tienen por base el mundo rural comprendidas dentro de las d turismo activo, tales como excursionismo, senderismo, escalada, espeleología, rutas con bicicletas y cualquier otra similar que no sea molesta ni afecte de manera apreciable el medio ambiente. En estos casos se permite la pernoctación al aire libre, en tiendas de campaña, como máximo de 10 personas a la vez durante 2 noches consecutivas en los espacios que se habiliten en las explotaciones.

4º)Actividades de agrocultura, que serían aquellas relativas al conocimiento, la divulgación o el disfrute de la cultura y del patrimonio etnológico del mundo agrario de las Illes Balears, como la enocultura (viña y vino), oleocultura (olivos y aceite), el cerdo y sus derivados, la leche y derivados, la caza, el caballo, la cata, el consumo y la degustación de productos de la propia explotación. Además se prevé que estos establecimientos puedan asociarse o colaborar con la finalidad de crear rutas agroculturales.

En resumen, se abre un elenco de posibilidades de negocio en la actividad turística complementaria para el sector agrario jamas imaginado, con un futuro prometedor por delante, a partir de ahora muchos entonarán "orgullós de ser pagès".

Inversión en vivienda

Tue, 30 Dec 2014 23:38:29 GMT

La inversión en vivienda recupera su atractivo. Se ha visto como en el 2014 la inversión en el sector inmobiliario en España, y como no, en nuestra Comunidad, ha experimentado un repunte respecto a los largos años de crisis que llevamos arrastrando.

El inversor inmobiliario debe localizar las oportunidades, no solo se trata de encontrar chollos o gangas, nada más lejos, se trata de encontrar productos que puedan generar una rentabilidad a medio/largo plazo, y no siempre los chollos son susceptibles de generar ese rendimiento. Hemos visto pisos de 120 m2 a 34.000 euros, ahora bien, generalmente terceros y cuartos sin ascensor, en comunidades de propietarios llenas de morosos, viviendas en mal estado, en zonas degradadas, con poco atractivo para su reventa e incluso para alquilarlo. Desde Inmoprocesmallorca,consideramos que esa no es una oportunidad rentable, la verdad es que esa opción puede resultar un pozo sin fondo, donde se podrá tirar el dinero a espuertas para conseguir generar algún beneficio.

Además, no se debe olvidar que cuando se adquiere una vivienda, ésta conlleva una serie de gastos anuales solo por el mantenimiento, los cuales, se estiman según algunos expertos entre el 1'5 y el 2% del precio de compra de la vivienda, pensemos en calefacción, luz, agua, cuotas a las comunidades de vecinos, IBI, gastos de basura y algunos más que pueden surgir.

Así pues, se trata de buscar zonas con encanto donde las viviendas se puedan vender sin excesiva dificultad o en su caso sean fáciles de alquilar, generando una rentabilidad del 3 al 5% anual. El secreto no es especular con la compra, sino generar beneficios, aunque sean pequeños, pero constantes.

Ciertamente el mercado residencial es una inversión difícil porqué normalmente las casas en propiedad tienen un componente emocional que es muy difícil justificar desde el punto de vista financiero, pero si logramos encontrar una propiedad que haya perdido esa carga o componente emocional del propietario habremos dado pasos de gigante.

Hay que analizar el mercado en el que se quiere comprar, especialmente porqué en algunos sitios la estabilización de precios llegará pronto, mientras que en otros tardará bastante, más si tenemos en cuenta el stock bancario que cuenta con muchas propiedades mal ubicadas y con poco o ningún atractivo, esas propiedades, es de esperar que aún deban seguir bajando.

En definitiva, no todas las propiedades son una buena oportunidad de inversión, y muy pocas veces las propiedades chollo llevan incorporado ese componente de rentabilidad que deberíamos buscar. Además, puede ser interesante utilizar ratios financieros para identificar buenas inversiones, siendo los más sencillos el Cap Rate y el Cash on Cash, que son prácticos, universales y pueden ayudar a medir la rentabilidad de un inmueble, aunque también es cierto que estos cálculos no lo son todo, es muy importante también utilizar el sentido común. No sabemos si es sentido común o ... pero lo cierto es que el magnate estadounidense Warren Buffet, quién acumula la tercera mayor riqueza del planeta, ha decidido invertir en España, por algo será, constituyendo la Berkshire Residential Assets1 con el objetivo de adquirir todo tipo de inmuebles, quizás porqué intuye que los precios empiezan a estabilizarse e incluso a subir en algunas zonas, seguramente no quiere desaprovechar el hecho de que los precios se desplomasen casi un 40% desde antes de la crisis hasta ahora. Esa gente huele el negocio a lo lejos.

Se acerca el 2015

Thu, 27 Nov 2014 23:47:40 GMT

Con la nueva reforma fiscal, la Ley26/2014 de 27 de noviembre (BOE 288, 28 de noviembre de 2014) por la que se modifica la Ley 35/2006 del IRPF, que entrará en vigor a partir del 1 de enero de 2015, aquellos contribuyentes que decidan vender una vivienda pagarán más por la plusvalía patrimonial, debido a que se eliminan los coeficientes de inflación y de abatimiento por la compra de bienes inmuebles.

Al vender una vivienda o cualquier otro bien inmobiliario se tributa por la revalorización que ha experimentado desde el año en que se adquirió. Hasta el momento se aplica un coeficiente de actualización para restar de la plusvalía patrimonial el efecto de la inflación sufrida en esos años, o sea, se venía tributando por la ganancia real de valor y no por el incremento de los precios generado por la inflación, si bien, esto va a cambiar a partir del 1 de enero de 2015, con lo cual vender una vivienda será más caro.

Aún así, debemos indicar también que a efectos fiscales da igual vender en 2014, 2015 o 2016 si el importe de la transmisión que se obtiene con la venta de la vivienda habitual se reinvierte en la compra de otra vivienda habitual en un plazo no superior a 2 años. Por tanto, la reforma afectará principalmente a 3 tipos de propietarios vendedores:

Aquellos que venden una vivienda que no es habitual, o sea, segundas viviendas.

Aquellos que no tienen intención de reinvertir la cantidad obtenida en la compra de otra vivienda habitual.

Aquellos que venden una vivienda habitual pero no lo reinvierten en la compra durante el plazo de 2 años.

Además, también dará igual cuando se venda si lo que se obtiene con la operación no son precisamente beneficios sino pérdidas, ni tampoco tributarán los contribuyentes mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual. Así pues, los que se verán mayormente afectados por estos nuevos cambios serán aquellos propietarios de viviendas adquiridas con anterioridad al 31 de diciembre de 1994, a éstos, en principio, salvo matices en los que no vamos a entrar, les resultaría más beneficioso vender antes de que finalice el año para poder beneficiarse de la exención acumulada del 11'11% anual, ya que en definitiva los coeficientes de inflación y de abatimiento compensan los tipos de tributación, y ello aún cuando se prevé que dichos tipos a partir del 2015 serán rebajados ( de un máximo del 27% pasaremos al 23%, y de un mínimo del 21% al 19%).

También se elimina la deducción por alquiler, y así los arrendatarios que firmen un contrato de alquiler a partir del 1 de enero del venidero no podrán beneficiarse de la deducción por alquiler de vivienda habitual.

Creación de negocios en zonas rurales

Wed, 26 Nov 2014 23:54:39 GMT

Desde inmoprocesmallorca queremos dedicar unas líneas para animar a los emprendedores del interior de Mallorca al objeto de que reflexionen sobre las posibilidades que el creciente mercado turístico puede ofrecerles. Pensamos que faltan negocios en las zonas rurales.

El turismo de costa, si bien sigue en auge, empieza a perder cuota de mercado en favor del turismo de interior, los agroturismos ven como van creciendo sus expectativas y sus reservas van en aumento, y aún cuando es cierto que cada año afloran más agroturismos y la oferta se va asentando y consolidando, no es menos cierto que en el interior de la isla, especialmente en pueblos como Vilafranca de Bonany, Sant Joan, Petra, Ariany, Montuïri, Lloret de Vistalegre y quizás algunos más, siguen faltando ofertas para ese turismo más cultural y gastronómico, un turismo más ávido de conocer la isla, sus gentes, sus costumbres, sus fiestas y mercados, en definitiva un turismo más selectivo con su tiempo de ocio y con mayor capacidad económica que se aleja del despreciable "todo incluido" que al final poco ha aportado a la economía insular, todo lo contrario, el cierre de gran cantidad y variedad de negocios o actividades que subsistían en torno a los alojamientos hoteleros.

Así pues, y aunque la vida de campo no es de vinos y rosas, lo cierto es que faltan nuevos sectores y nuevas ideas que regeneren y complementen la oferta existente, máxime cuando aquella no se aleja de los ya clásicos agroturismos y de las crecientes viviendas vacacionales. Aquellos que innoven y consigan atraer ese turismo al ámbito rural, ofreciéndoles un valor y un interés añadido a su estancia, aquellos triunfarán, sin olvidar que estos negocios con futuro pasan por centrarse en dos sectores:

Alimentación y producción de bienes de primera necesidad.

Comercio y servicios al consumidor

La verdad es que existe un mundo por perfeccionar e innovar, y como no, por explotar, tales como la venta online de productos típicos de la comarca que pueden tener un gran atractivo para los emprendedores con pocos recursos, principalmente porque se necesita una baja capitalización al reducir costes y aumentar la facilidad de agrupación de proveedores. Nos encontramos en muchas ocasiones ante productos excelentes que se pierden porque no existe una comercialización visible. En muchas ocasiones somos perezosos, preferimos vender el producto sin manipular ni manufacturar, aunque el beneficio pueda ser menor. Por poner un tosco ejemplo, en Vilafranca existe un amplio mercado de productores de melón, que además cuentan con la conocida "Fira del meló" como principal exponente dinamizador del referido producto, pero aún así nadie se atreve a comercializar confituras, almíbares, helados o zumos de melón, y luego nos resulta paradójico encontrar confituras de melón importadas de algún país remoto, que ni tienen sabor ni parecido alguno.

A pesar de todo, debemos destacar el empuje que supuestamente se quiere ofrecer por parte del legislador autonómico en materia agrícola, siendo que en fecha 12 de septiembre de 2014 se ha aprobado el proyecto de Ley Agraria de las Illes Balears, esperando que la misma, cuando termine su andadura legislativa, pueda contribuir a resolver los problemas de la agricultura balear, fomentar la inversión y el empleo en el sector primario, además de facilitarla gestión activa del territorio y del medio ambiente a partir de la actividad agraria.

La revolución tecnológica y de la comunicación en la que estamos inmersos va a cambiar la estructura económica y laboral mundial en los próximos años, se estima que más de la mitad de los trabajos que existirán en un futuro cercano todavía no han sido inventados. Nuestra Comunidad está dedicada principalmente al sector servicios, orientada básicamente al turismo, por lo que la innovación en la materia será uno de los pilares en los trabajos y actividades económicas que triunfen en los próximos años, y muy especialmente la interconexión entre distintas disciplinas, trabajos en equipo y la gestión eficaz de los recursos y de la información, en definitiva el denominado coworking acabará por imponerse.

Para finalizar os dejamos con una reflexión de Jhon Hart "un emprendedor es una persona que hace todo lo que se le ocurre para evitar conseguir un empleo", por cierto, no os quedéis con lo superficial de la frase, la verdad que el análisis da para mucho más.

Pinceladas en materia de arrendamientos de vivienda

Mon, 20 Oct 2014 22:58:30 GMT

En 6 de junio de 2013 entró en vigor la Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas, con el objetivo de mejorar la oferta de alquiler y generar una mayor movilidad en el mercado inmobiliario. Así pues, la referida Ley 4/2013 modificó la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos e introdujo cambios de carácter jurídico a los efectos de proporcionar mayor seguridad jurídica, sacar al mercado viviendas vacías, ofrecer estímulos fiscales y aumentar la protección de las partes.

Las principales novedades que queremos destacar y sin que sea este el lugar apropiado para profundizar en ellas son las siguientes:

1.Reducción de la duración del contrato de arrendamiento, de 5 a 3 años la prórroga forzosa del contrato. Asimismo, también disminuye de 3 a 1 año la prórroga tácita automática. Siendo pues que el límite legal para la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda se reduce de los antiguos 8 años (5+3) a 4 años (3+1).

2.Recuperación de la vivienda alquilada por parte del arrendador, en caso de necesitarla para sí, sus familiares en primer grado o para su cónyuge, tras un divorcio o la nulidad matrimonial, siempre que haya transcurrido al menos un año desde la firma del contrato, y ello aunque no se haya hecho mención expresa en el contrato. En este supuesto deberá cursarse una comunicación previa al arrendatario, con 2 meses de antelación a la fecha en la que necesite la vivienda.

3.Desistimiento del contrato por parte del inquilino, con un preaviso de un mes, cuando se hayan cumplido 6 meses de contrato, sin tener que indemnizar al propietario, salvo que existan pactos en contra.

4.Revisión de las rentas, a partir del tercer año la renta puede ser pactada de manera libre sin necesidad de que la actualización de la renta vaya en función de la variación del IPC.

5.Obligatoriedad de inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad, siendo que si no está inscrito un posible comprador de la vivienda no estaría obligado a respetar el arrendamiento concertado por el anterior propietario, y el inquilino podría perder sus derechos.

6.Se agiliza el procedimiento de desahucio de los inquilinos morosos, y además se crea un Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler.

7.Existen también otras novedades no menos importantes como el caso del alquiler de las conocidas como viviendas vacacionales o turísticas, que siendo aquellas viviendas amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, se excluyen del ámbito de aplicación de la LAU y estarán sometidas a un régimen específico derivado de su normativa sectorial, concretamente, y para nuestra Comunidad Autónoma bajo la Ley 8/2012 del Turismo de las Illes Balears. Si bien este punto será abordado en otro artículo para intentar dar mayor claridad a las situaciones existentes.

Consejos prácticos para conseguir el éxito en la venta

Tue, 02 Sep 2014 23:05:12 GMT

Con motivo de nuestra entrada en el mercado inmobiliario y cumpliendo con nuestra función informativa y de asesoramiento, pretendemos ofrecer unos consejos o indicaciones que, quizás, puedan resultar prácticos e interesantes para nuestros clientes, al objeto de que puedan servir para conseguir sus objetivos.

Actualmente el mercado inmobiliario se encuentra saturado y su tendencia es a la baja, por ello el precio es más importante que nunca, si la vivienda lleva demasiado tiempo en el mercado entonces el problema puede que sea el precio, habrá que bajarlo. La verdad que es tentador conseguir la mayor valoración para el inmueble, pero hay que ser realista, si evitamos poner un precio a todas luces demasiado alto quizás conseguiremos llamar la atención, simplemente comprobando los precios de viviendas o inmuebles similares en zonas cercanas nos haremos una idea aproximada del precio de venta. El mercado actual es más de necesidad que de especulación, y hoy van quedando atrás las ansias de propiedad e impera más la racionalidad y la gente aún quiere comprar, pero solo lo que realmente necesita.

Por otra parte, y para tener más probabilidades de efectuar la venta, debemos tener en cuenta que en ocasiones resulta necesario realizar algunas reformas o mejoras, no hace falta una reforma general de la vivienda, muchas veces pequeños arreglos serán suficientes, simplemente con arreglar lo que obviamente está estropeado. En otros tiempos quizás no fue tan importante ante la voracidad de los compradores, pero en estos días en que la demanda de vivienda está a la espera de ver como evoluciona la economía, el empleo y en general el sector residencial, si que son necesarias nuevas medidas y actuaciones en pos de una venta lo más rápida posible.

En ocasiones, resulta más que necesario dar una capa de pintura de color neutro a las habitaciones pintadas con colores estridentes o chillones. No olvidemos que los compradores intentan imaginarse su casa y minimizan los efectos personales del propietario. Cosas tan sencillas como limpiar el jardín o dejar el vestíbulo más acogedor pueden marcar la diferencia entre que se venda o no, asimismo, eliminar el desorden que pueda existir o arreglar los árboles o plantas existentes denotará un cuidado que no pasará desapercibido por el comprador, al final queremos demostrar que es una vivienda atractiva y funcional.

Auge de la vivienda vacacional en el interior de Mallorca

Mon, 18 Aug 2014 23:08:10 GMT

Cada año con más énfasis, en los pueblos del interior de Mallorca, se está notando una presencia constante y en aumento de un turismo de interior que se aleja cada vez más del tan denostado sol y playa, apostando por un turismo más rural, tranquilo, y de mayor calidad, y ello resulta enormemente interesante desde un punto de vista económico para las pequeñas y frágiles economías de los isleños del interior que ven en este nuevo turismo unas expectativas muy de agradecer en estos tiempos de crisis.

Desde INMOPROCESMALLORCA tenemos plena constancia del trato amable que nuestras gentes ofrecen a los turistas en pos de ofrecer un valor añadido a su estancia, simplemente con pequeños detalles como ofrecer una cesta de productos autóctonos, para la degustación de un aceite o un vino tradicional, un trato cordial, un especial cuidado y decoro en el mantenimiento de las zonas como pueda ser la piscina o terraza ... son pequeños detalles que el visitante sabe apreciar y valorar. Enhorabuena a todos los que aportan estos detalles, eso si es construir futuro.

La terraza de inmoproces

Nueva participación en monográfico de actualidad

La legalidad del alquiler de habitaciones

¿Es legal alquilar habitaciones?

Miembro del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Baleares

¿Qué es un Agente de la Propiedad Inmobiliaria?

Participación en el dossier "Vivienda: de derecho a sueño inalcanzable" de la revista jurídica Missèr

Participación en varios monográficos urbanísticos

A principios del pasado mes de julio pude participar, junto con otros profesionales, con Diario de Mallorca en un pequeño monográfico con motivo de la denominada, por los medios de comunicación, amnistía urbanística. Acompaño la noticia para quien pueda ser de interés.

La legalización extraordinaria en suelo rústico en las Illes Balears

Decreto Ley 3/2024, de 24 de mayo, de medidas urgentes de simplificación y racionalización administrativas de las administraciones públicas de las Illes Balears

(BOIB núm. 71 de 28 de mayo de 2024)

b) El 12,5% si se solicita en el segundo año.

c) El 15% si se solicita en el tercer año.

Debemos señalar que se ha previsto para las personas físicas, no así para las personas jurídicas, una rebaja en el pago de la señalada prestación económica en los siguientes porcentajes:

a) En un 50% cuando se trate de contribuyentes la base imponible total de los cuales, calculada en la media de la correspondiente a los cuatro últimos ejercicios fiscales, no rebase los 33.000 euros en caso de tributación individual o los 52.800 euros en caso de tributación conjunta.

b) En un 25% cuando se trate de contribuyentes la base imponible total de los cuales, calculada en la media de la correspondiente a los cuatro últimos ejercicios fiscales, no rebase los 52.800 euros en caso de tributación individual o los 84.480 euros en caso de tributación conjunta.

Reforma fiscal en les Illes Balears

Aprobada la rebaja fiscal del impuesto de sucesiones y donaciones en les Illes Balears

Certificado de inexistencia de infracción urbanística

¿Qué es el certificado de inexistencia de infracción urbanística?

25 años de ejercicio del Derecho

Emotivo acto de entrega de insignias de plata 2023 en el Il-lustre Col-legi d´Advocats de les Illes Balears (ICAIB) para celebrar mis primeros 25 años de ejercicio del Derecho.

Clasificación del suelo no urbanizable en Vilafranca de Bonany

Plano de zonificación del suelo no urbanizable en Vilafranca de Bonany

El nuevo método de valoración en operaciones inmobiliarias

El nuevo método de valoración en operaciones inmobiliarias

Limitación a la subida del precio del alquiler

Stop a la subida del precio del alquiler en las actualizaciones anuales del contrato de arrendamiento de vivienda habitual

Obligatoriedad de proteger las bocas de los pozos

Aviso importante para los titulares de pozos o sondeos

ZEPA Pla de Vilafranca

Parcelas ubicadas dentro de la ZEPA Pla de Vilafranca en el marco de la Red Natura 2000

Cédula de habitabilidad, regulación

La cédula de habitabilidad en las Illes Balears, su regulación: ¿qué es?, ¿para que sirve?, y muy especialmente, ¿es necesaria?

Limitaciones al pago en efectivo

El derecho de tanteo y el derecho de retracto

Modificaciones normativas en suelo rústico en Mallorca

Medidas en materia de alquiler con motivo del Covid-19

Las viviendas colectivas y el co-housing

El futuro de la vivienda

Pinceladas de la Ley de la vivienda de las Illes Balears

La necesidad del abogado en operaciones inmobiliarias

Erre que erre

Absoluto ridículo en materia de arrendamientos urbanos

Vaivén normativo en materia de arrendamientos urbanos

El Gobierno Balear incentivará la adquisición de la primera vivienda

Propietario, tú decides si te conviene el contrato de exclusividad

Bienvenido MUIB

Nuevos ajustes urbanísticos en Baleares

Consejos prácticos para encontrar inmuebles en la Red

Contrato de arras

Registro de la Propiedad vs Catastro

Competencia desleal del alquiler turístico en viviendas plurifamiliares

Oportunidades de negocio con la Ley agraria balear

Inversión en vivienda

Se acerca el 2015

Creación de negocios en zonas rurales

Pinceladas en materia de arrendamientos de vivienda

Consejos prácticos para conseguir el éxito en la venta

Auge de la vivienda vacacional en el interior de Mallorca

Aprobada la rebaja fiscal del impuesto de sucesiones y donaciones

en les Illes Balears

Plano de zonificación del suelo no urbanizable

en Vilafranca de Bonany