INMOPROCESMALLORCA

Encantado de haber participado en el dossier de Miguel Manso "Vivienda: de derecho a sueño inalcanzable" que se ha publicado en la revista jurídica Missèr del Ilustre Colegio de Abogados de las Illes Balears, analizando la problemática de la vivienda desde diversas ópticas e intentando aportar soluciones. https://www.icaib.org/wp-content/uploads/2024/10/MISSER-143.pdf

https://www.diariodemallorca.es/mallorca/2024/07/07/amnistia-govern-permitira-legalizar-autenticos-105139559.html

Decreto Ley 3/2024, de 24 de mayo, de medidas urgentes de simplificación y racionalización administrativas de las administraciones públicas de las Illes Balears (BOIB núm. 71 de 28 de mayo de 2024) El pasado 24 de mayo se aprobó por el Govern Balear el tan esperado Decreto Ley 3/2024, de medidas urgentes de simplificación y racionalización administrativas de las administraciones públicas de las Illes Balears que prevé, entre otras medidas, un procedimiento para legalizar las construcciones edificadas en suelo rústico que se encuentran fuera de ordenación y para las cuales han transcurrido los plazos para restablecer la legalidad urbanística . A tal efecto, la Disposición Adicional Séptima regula el procedimiento de legalización extraordinaria de edificaciones, construcciones, instalaciones y usos existentes en suelo rústico, si bien dicha norma no entrará en vigor hasta que, en el ámbito insular respectivo, se haya adoptado por mayoría simple el acuerdo plenario del Consejo Insular por el cual se decida implantar en el ámbito insular correspondiente este procedimiento de legalización extraordinaria, en consecuencia no hay plazo de caducidad de la vigencia. ¿Qué se puede legalizar? Lo recoge el punto 1 de la DA7ª, al disponer: las edificaciones, las construcciones, las instalaciones y los usos existentes en suelo rústico respecto de los cuales a la entrada en vigor de este decreto ley ya no sea procedente adoptar las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, se pueden legalizar con carácter extraordinario en el plazo máximo de tres años ( a contar desde la publicación en el BOIB del acuerdo plenario del Consejo Insular), sin que sean de aplicación las condiciones y los parámetros urbanísticos aplicables con carácter general a las edificaciones en suelo rústico , con todos los derechos y deberes inherentes a las obras llevadas a cabo con licencia. Así pues, se podrán legalizar aquellas edificaciones... que ya hayan prescrito a la entrada en vigor de esta norma, y además y de enorme importancia resulta el hecho de que ahora ya no se exigirá que las edificaciones...se ajusten al régimen jurídico vigente aplicable en el momento de la legalización, no hará falta cumplir con los parámetros urbanísticos que se exigirían normalmente ( retranqueos, alturas, volúmenes, etc...), se incorpora a la ordenación lo que hay, aunque no cumpla con las condiciones y parámetros urbanísticos. Si bien lo anterior, en materia de actividades no hay rebajas, el proyecto técnico tiene que cumplir con la normativa vigente al momento de la legalización. Merece un inciso señalar que para aplicar este procedimiento de legalización en suelos incluidos dentro del ámbito de la Ley 1/1991, de 30 de enero, de espacios naturales y de régimen urbanístico de las áreas de especial protección de las Illes Balears, se tiene que entender que ha prescrito la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística si se acredita la finalización de la edificación, la construcción o la instalación o la implantación del uso con anterioridad al día 10 de marzo de 1991 . ¿Cuál es el procedimiento? El procedimiento se iniciará con una solicitud de licencia de legalización por parte de la persona interesada, así está legitimado el propietario del inmueble y también puede estarlo un arrendatario. Esa solicitud irá destinada al Ayuntamiento al que pertenezca el inmueble y se tendrá que adjuntar un proyecto técnico de legalizació n , el cual deberá incorporar las medidas de carácter ambiental que supongan una reducción de la contaminación lumínica y un incremento de la eficiencia energética o hídrica de la edificación, la construcción o la instalación mediante la utilización de materiales, técnicas y sistemas constructivos, cambio de instalaciones, generación de energía renovable, instalaciones de depósitos de agua o cualquier otro sistema de reducción del consumo energético o hídrico de la red, y también sistemas de depuración de agua adecuados en cada caso al Plan Hidrológico de las Illes Balears. La legalización extraordinaria queda sujeta al pago de las mismas tasas y de los mismos impuestos (ICIO) previstos en la normativa para las nuevas edificaciones, construcciones o instalaciones , pero además se tiene que abonar en el ayuntamiento una prestación económica (el legislador ha condicionado que las cantidades ingresadas por este concepto se tienen que destinar a la adquisición, la recuperación, la protección y la gestión sostenible de espacios y recursos naturales o a la dotación del patrimonio municipal de suelo) consistente en: a) El 10% del coste de ejecución material (que se tiene que calcular de acuerdo con los valores que correspondan a la fecha de la solicitud) de la edificación, construcción o instalación objeto de legalización extraordinaria que conste en el expediente si la legalización se solicita en el primer año de la vigencia de este procedimiento. b) El 12,5% si se solicita en el segundo año. c) El 15% si se solicita en el tercer año. Debemos señalar que se ha previsto para las personas físicas, no así para las personas jurídicas, una rebaja en el pago de la señalada prestación económica en los siguientes porcentajes: a) En un 50% cuando se trate de contribuyentes la base imponible total de los cuales, calculada en la media de la correspondiente a los cuatro últimos ejercicios fiscales, no rebase los 33.000 euros en caso de tributación individual o los 52.800 euros en caso de tributación conjunta. b) En un 25% cuando se trate de contribuyentes la base imponible total de los cuales, calculada en la media de la correspondiente a los cuatro últimos ejercicios fiscales, no rebase los 52.800 euros en caso de tributación individual o los 84.480 euros en caso de tributación conjunta. El plazo máximo para resolver y notificar la resolución final a la persona interesada es de 6 meses , y el efecto del transcurso de este plazo máximo habilita al interesado a considerar desestimada la solicitud por silencio negativo , sin perjuicio de la obligación del ayuntamiento de resolver y de notificar la resolución expresa. El apartado 7 in fine de la DA7ª establece que a resolución en virtud de la cual se otorgue, si procede, una licencia de legalización extraordinaria de una vivienda tiene que hacer constar expresamente la prohibición de destinarlo a la comercialización de estancias turísticas (ETV) , y esta condición de la licencia se tiene que inscribir en el Registro de la Propiedad en el plazo de 3 meses , juntamente, si procede, con la escritura de declaración de obra nueva de la vivienda. Sin duda alguna el procedimiento de referencia será de plena aplicación en el ámbito de nuestra Comunidad Autónoma, probablemente con masiva acogida entre la ciudadanía balear, e ineludiblemente veremos como miles de edificaciones, construcciones, instalaciones y usos existentes en suelo rústico se acogen al mismo para contar con el sello de "legal", pero también sabemos de antemano que habrá un sinfín de casos en donde el caballo de batalla será demostrar ante la Administración la prescripción ganada y ahí será donde los profesionales del sector tendrán que esmerarse, aunque ya se sabe " a mar revuelta, ganancia de pescadores".

El pasado martes 18 de julio de 2023 se aprobó por el Consell de Govern de les Illes Balears, presidido por Doña Marga Prohens, el Decreto Ley 4/2023 de modificación del Decreto Legislativo 1/2014 de 6 de junio, por el cual se aprobó el Texto refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de les Illes Balears en materia de tributos cedidos por el Estado. Este ha sido el primer paquete de medidas fiscales impulsado por el nuevo Gobierno balear, pretendiendo, según la Presidenta Prohens, no penalizar el trabajo de toda una vida y el ahorro por el que ya se ha tributado, a la hora de dejar los bienes a los hijos o familiares próximos. Así pues, se suprime mediante una bonificación del 100% sobre la cuota íntegra el impuesto entre padres e hijos, nietos y abuelos, y cónyuges, tanto por causa de muerte como en las herencias en vida mediante pactos sucesorios. Si bien lo anterior, dicha bonificación no exime de la obligación de presentar la autoliquidación del impuesto correspondiente. Asimismo, se ha fijado una rebaja de hasta el 50% del impuesto de sucesiones y donaciones entre hermanos y entre tíos y sobrinos para los fallecidos sin descendencia directa, y una rebaja del 25% para estos colectivos que sí tengan descendencia. Por otra parte, se ha introducido una novedad muy de destacar ya que el Decreto Ley también incluye la eliminación total del impuesto de transmisiones patrimoniales en la compra de primera vivienda habitual para menores de 30 años y personas con discapacidad, con un límite de renta anual de 52.800 € en declaración individual o de 84.480 € en declaración conjunta, y siempre que el precio de venta no supere los 270.151 € . Además, el impuesto de transmisiones patrimoniales se reduce a la mitad (50%), pasando del 4% al 2%, para la compra de vivienda habitual por parte de personas de entre 31 y 35 años, familias numerosas o monoparentales, y familias con discapacitados a cargo, siempre que la vivienda no tenga un precio superior a 270.151 €, o 350.000 € en el caso de las familias numerosas.

Cada vez se exige más por parte de los compradores, ya sean extranjeros o nacionales, este tipo de certificados para prevenir posibles e indeseadas sorpresas a la hora de adquirir un inmueble en España, por ello resulta cuando menos ilustrativo conocer este tipo de certificado y su importancia. El certificado de inexistencia de infracción urbanística es un documento administrativo emitido por un Ayuntamiento, concretamente por su departamento o área de urbanismo, y que de forma específica certifica que una determinada vivienda o inmueble no tiene ningún expediente de disciplina urbanística a su cargo por haber cometido algún tipo de infracción urbanística. Aún cuando no es obligatoria su presentación a la hora de formalizar la compraventa de un inmueble, lo cierto es que el comprador tiene derecho a exigirlo precisamente para evitar disgustos. Efectivamente el comprador no será responsable de las sanciones impuestas al propietario anterior, pero tiene derecho a conocer aquellas posibles infracciones urbanísticas, si las hubiera, precisamente por cuanto las mismas pudieran aún no haber prescrito, y aún cuando no pueda ser sancionado por aquellas infracciones que él no ha realizado, lo cierto es que pudiera correr el riesgo de tener que asumir consecuencias de aquellas, tales como tener que pagar los gastos de una posible demolición, para el supuesto de que no se pudiera legalizar la situación. En cuanto a su solicitud, la persona que puede solicitar el referido certificado de inexistencia de infracción urbanística es en todo caso el propietario del inmueble o, en su caso, aquella persona autorizada por aquel. Generalmente, si bien dependerá del Ayuntamiento en cada caso, los documentos para proceder a la solicitud podrán ser los siguientes: *Escrito de solicitud con los datos del solicitante, del inmueble, motivos de la solicitud y petición expresa. *Fotocopia de las escrituras públicas del inmueble. *Fotocopia del plano de situación del inmueble. *Justificante del pago de la tasa correspondiente. *Autorización expresa y formal del propietario en caso de solicitud por un tercero. En cuanto a la emisión también dependerá del Ayuntamiento en cada caso, si bien el plazo puede oscilar entre las 2 semanas y hasta los 3 meses según los servicios o departamento de urbanismo.

El pasado 9 de junio de 2023, a las 18:30 horas, tuvo lugar en el salón de actos del Il-lustre Col-legi d'Advocats de les Illes Balears la entrega de insignias de plata y diploma a los abogados colegiados en 1998 en esta Comunidad Autónoma, reconociéndose así los primeros 25 años de colegiación. Posteriormente, y para celebrar las bodas de plata con el Colegio se celebró una cena de gala en el restaurante El Náutico. La verdad que fue una tarde-noche emotiva e inolvidable, con una organización impecable. No hay palabras.

Con motivo de gran interés por las fincas rústicas situadas en la zona de Vilafranca de Bonany, especialmente a los efectos de conocer las diversas zonas que constituyen el suelo calificado como no urbanizable , daremos unas pinceladas al objeto de que nuestros usuarios puedan conocer e identificar cada una de estas zonas a los efectos oportunos. Así pues, se nos hace obligado remitirnos a las NN.SS vigentes de Vilafranca de Bonany (adjuntas en nuestra web en la sección Normativa de interés, ámbito de aplicación local ) , concretamente a sus artículos 44 y siguientes. Constituyen el suelo no urbanizable aquellas áreas que las NN.SS consideran como tales por no haberlas incluido dentro de suelo urbano, en definitiva, comprende la parte del territorio municipal que no se destina en el Plan a ser soporte de la actividad urbanizadora, sino a las actividades correspondientes al medio rural. A tal fin, existen 3 grandes áreas de suelo no urbanizable de acuerdo con las características que tienen los niveles de protección, así pues, encontramos: 1º) ÁREA EXCEDENTE Este tipo de suelo está constituido por aquellos suelos marginales a los suelos agrícolas-ganaderos y forestales, y están compuestos principalmente por suelos improductivos, montaña baja, yermos o rocosos, situados en las costas de las montañas, que, si bien interesa su conservación como áreas abiertas, pueden admitir ciertas transformaciones y utilizaciones ajenas al destino agrario o forestal, a pesar de la integración paisajística que se ha de respetar. Parámetros urbanísticos para viviendas unifamiliares: Tamaño mínimo de la parcela: Fincas segregadas antes del 13/06/1958 .............14.000 m2 Fincas segregadas después del 13/06/1958.........14.000 m2 Volumen máximo ....................................................0'1 m3/m2 Altura total ..........................................................................7 mt. Número máximo de plantas ........................................2(pb+1) Ocupación máxima ...............................................................2% Separación mínima del linde ..........................................10 mt. 2º) ÁREA AGRÍCOLA-GANADERA El suelo no urbanizable agrícola-ganadero está constituido por aquellas áreas de suelo que tienen aptitudes notables o aceptables para la explotación agrícola-ganadera y, por otra parte, los sectores susceptibles de cultivo que interesa conservar como áreas abiertas que se han de preservar y proteger contra otros usos y transformaciones y que no podrán dedicarse a otras utilizaciones que las de su destino agrario, salvo que, por exceso de roturación de los terrenos originariamente forestales , procediese su reconversión en zona de bosque. Dentro de este tipo de suelo se distinguen las siguientes categorías o zonas: *Zona agrícola-ganadera A *Zona agrícola-ganadera B *Zona agrícola-ganadera C Parámetros urbanísticos para viviendas unifamiliares: Tamaño mínimo de la parcela: Fincas segregadas antes del 13/06/1958 .............14.000 m2 Fincas segregadas después del 13/06/1958 y antes de la aprobación inicial de las NN.SS (06/07/96)............14.000 m2 Fincas segregadas después del 13/06/1958: Zona agrícola-ganadera A........................................14.000 m2 Zona agrícola-ganadera B........................................21.000 m2 Zona agrícola-ganadera C........................................28.000 m2 Volumen máximo ....................................................0'1 m3/m2 Altura total ..........................................................................7 mt. Número máximo de plantas ........................................2(pb+1) Ocupación máxima ...............................................................2% Separación mínima del linde ..........................................10 mt. 3º) ÁREA FORESTAL Está constituido por una parte, por el suelo necesario que actualmente forman los bosques, montañas o terrenos aptos para la repoblación forestal, incluidas las montañas de utilidad pública, los bosques protectores y los situados sobre suelos poco profundos, y por otra parte, las cimas de las sierras y montañas a pesar de su composición rocosa o yerma, y los terrenos montañosos en pendientes de más del 20% a pesar de que estén en bancales para su transformación en agrícolas. Parámetros urbanísticos para viviendas unifamiliares: Tamaño mínimo de la parcela: Fincas segregadas antes de la aprobación inicial de las NN.SS..........................................................................14.000 m2 Fincas segregadas después de la aprobación inicial de las NN.SS..........................................................................49.000 m2 Volumen máximo ..................................................0'05 m3/m2 Altura total ..........................................................................7 mt. Número máximo de plantas ........................................2(pb+1) Ocupación máxima ...............................................................1% Separación mínima del linde ..........................................10 mt. 

A partir del 1 de enero de 2022, de conformidad con lo que establece la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude , en el caso de adquisición, de forma onerosa o gratuita, de inmuebles, el valor de referencia de los inmuebles determinado por el Catastro ha pasado a tener la consideración de base imponible del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, así como del impuesto sobre sucesiones y donaciones , excepto en caso de que el valor del bien inmueble declarado o el precio sea superior a su valor de referencia, en cuyo caso se tomará el valor declarado o precio como base imponible. Si bien lo anterior, y para el caso que el bien inmueble no tenga asignado un valor de referencia certificado por la Dirección General del Catastro, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 90 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, cada Administración tributaria informará, a solicitud del interesado y en relación con los tributos cuya gestión le corresponda, sobre el valor a efectos fiscales de los bienes inmuebles que, situados en el territorio de su competencia, vayan a ser objeto de adquisición o transmisión. Dicha información no impedirá la posterior comprobación administrativa, si bien, cuando el contribuyente haya seguido los criterios manifestados por la Administración tributaria autonómica, no incurrirá en ningún tipo de responsabilidad. Así pues, este sistema tiene por objeto determinar un valor orientativo para bienes inmuebles urbanos y rústicos que no tengan un valor de referencia certificado por el Catastro, de acuerdo con los criterios de selección y comprobación del valor real a efectos de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y de sucesiones y donaciones, utilizados por el Servicio de Valoraciones de la ATIB, previstos en la Instrucción 1/2020, de 14 de octubre. ¿Qué es el valor de referencia de un inmueble? Es aquel valor determinado por la Dirección General del Catastro que surge como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante Notario, en función de los datos de cada inmueble, obrantes en el Catastro Inmobiliario. No debe superar el valor de mercado, siendo que para ello se aplica un factor de minoración en su determinación. ¿Qué función tiene? Amén de una función descriptiva, la verdad es que su principal función es servir como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Así pues, cuando una operación de transmisión de un inmueble esté sujeta a uno de estos impuestos, el valor de referencia de dicho inmueble será la base imponible del impuesto correspondiente. También debemos decir que aún cuando se ha alegado que su introducción no implica un aumento de la tributación, por cuanto el valor de referencia no puede superar el valor de mercado, lo cierto es que su aplicación sí supondrá un notable aumento de la recaudación. Diferencia entre valor catastral y valor de referencia de los inmuebles El valor catastral de los inmuebles se actualiza, en su caso, por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado, y sirve de base imponible al Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Es un dato protegido, por lo que no se publica, y su revisión se produce, en el caso de inmuebles urbanos, en el marco de procedimientos de valoración colectiva. Por su parte, el valor de referencia de los inmuebles se determinará año a año, de forma simultánea en todos los municipios, y servirá de base imponible a los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y sobre Sucesiones y Donaciones. No estará protegido, y se podrá conocer de forma permanente en la Sede Electrónica del Catastro. Información y acceso al valor de referencia Los valores de referencia de los inmuebles están disponibles en la Sede Electrónica del Catastro ( www.sedecatastro.gob.es ). La Sede nos ofrece la posibilidad de consultar y certificar el valor de referencia de un inmueble a una determinada fecha. Para acceder a la consulta, el ciudadano deberá identificarse, por medio de los datos de su Documento Nacional de Identidad, con certificado digital, o a través de Cl@ve. Así mismo, los valores de referencia son facilitados a través de la Línea Directa del Catastro (teléfonos de atención telefónica 91 387 45 50 y 902 37 36 35) y en las Gerencias del Catastro, a las que se puede acudir previa petición de cita en los señalados teléfonos. Para ello, el ciudadano deberá identificarse, por medio de los datos de su Documento Nacional de Identidad. Además, en dicha Sede, los titulares catastrales también pueden conocer los elementos que se han aplicado en la determinación individualizada del valor de referencia de sus inmuebles. Desacuerdo con el valor de referencia La impugnación del valor de referencia sólo puede producirse cuando tenga efecto fiscal, y sea base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, o sobre Sucesiones y Donaciones. Si los obligados tributarios consideran que la determinación del valor de referencia perjudica a sus intereses legítimos, podrán solicitar la rectificación de la autoliquidación que hayan presentado o interponer recurso de reposición, ante la Administración tributaria, o reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo Regional, contra la liquidación que, en su caso, les practique la Administración gestora del tributo. Si bien lo anterior, ello no obsta para que, en cualquier momento, el titular catastral presente declaraciones o inste, ante la Dirección General del Catastro, los procedimientos catastrales previstos en la norma.

El Consejo de Ministros aprobó el pasado martes día 29 de marzo de 2022 el Real Decreto-ley por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania. Destacaremos la limitación extraordinaria de la actualización anual del precio del alquiler de la vivienda habitual, impidiendo subidas superiores al 2%. Esta medida, que ha sido calificada como excepcional como consecuencia de las tensiones inflacionistas del momento que se están acrecentando por la guerra en Ucrania, tendrá una duración hasta el próximo 30 de junio , siempre que no se prolonguen dichas medidas si la situación no mejora. La medida solo afectará a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que se tengan que actualizar durante los meses en que se encuentre en vigor la misma, prácticamente abril, mayo y junio, no siendo aplicable a los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, como puedan ser los de arrendamiento de local de negocio. La medida hace una distinción en función de quién sea el arrendador, así pues: *Si el arrendador es un gran tenedor , o sea, aquel titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o con una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, el límite de la actualización del 2% es obligatoria. *Si el arrendador es un particular o pequeño propietario, se plantea la posibilidad de negociar el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, si bien en ausencia de pacto entre las partes el límite de la actualización también será del 2%. Hay que decir que será difícil que el arrendatario acepte una subida superior al 2% si existe normativa que le ampara a no aceptar esa subida.